Wohnungsrecht: Das müssen Sie wissen

Was ist ein Wohnungsrecht?

Um das Thema "Wohnungsrecht" ranken sich viele Fragen. Das ist verständlich, da es gerade in Übergabeverträgen oder Testamenten ein oft gewähltes Recht ist.

 

Dieser Artikel klärt die wichtigsten Fragen.

 

 

Typische Fälle

In vielen Übergabeverträgen behalten sich die Übergeber ein Wohnungsrecht an der Immobilie vor.

 

Beispiel:

 

Vater und Mutter sind Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem großen Wohnhaus bebaut ist. Der Sohn möchte gerne die Immobilie übernehmen und das Obergeschoss renovieren. Die Eltern entschließen sich daher, sie ihm zu übertragen. Damit sie selbst aber weiterhin die Wohnung im Erdgeschoss nutzen können, behalten sie sich ein Wohnungsrecht vor. Es wird ein notarieller Übergabevertrag geschlossen, im Zuge dessen Abwicklung der Sohn als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Zugleich wird im Grundbuch das Wohnungsrecht für die Eltern verzeichnet.

 

Manchmal ist es auch so, dass ein Lebensgefährte den anderen absichern will und ihm/ihr daher ein Wohnungsrecht gewähren möchte.

 

Ein Wohnungsrecht kann zu Lebzeiten des Eigentümers bestellt werden oder mittels eines Testaments - also von Todes wegen - einer bestimmten Person vermacht werden. 

 

Was ist ein Wohnungsrecht?

 

Das Wohnungsrecht gibt die Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes (also einige Räume) unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen zu dürfen. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 1093 BGB. Das ist das sog. dingliche Wohnungsrecht.

 

Das (dingliche) Wohnungsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Damit sichert es den Wohnungsberechtigten etwa für den Fall ab, dass die Immobilie vom Eigentümer verkauft wird oder dieser in Insolvenz gerät. Wenn wenn der Eigentümer stirbt, bleibt das Wohnungsrecht bestehen.

 

Wichtig ist insoweit, dass es möglichst an erster Rangstelle im Grundbuch steht. Hat sich bereits zuvor eine Bank etwa mittels einer Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen, wird das Wohnungsrecht erst im Rang danach eingetragen. Einen Vorrang wird die Bank aus eigenem Sicherungsinteresse dem Wohnungsberechtigten im Regelfall nicht geben. Zahlt der Eigentümer nicht mehr auf seinen Kredit und die Bank lässt die Immobilie zwangsversteigern, kann das nachrangige Wohnungsrecht untergehen.

 

Im Gegensatz zum dinglichen Wohnungsrecht kann einer Person auch rein schuldrechtlich die Befugnis eingeräumt werden, eine Immobilie oder einen Teil von dieser zu nutzen. Man spricht dann von einem schuldrechtlichen Wohnrecht. Der Nachteil liegt beim Vergleich mit dem dinglichen Wohnungsrecht auf der Hand: Es wird nicht im Grundbuch eingetragen, so dass die damit verbundene Absicherung fehlt.

 

Aus Sicht des Eigentümers bedeutet ein Wohnungsrecht, dass sich seine Immobilie nur schwer verkaufen lässt. Ein Erwerber will den Grundbesitz regelmäßig selbst nutzen und die Immobilie zur freien Verfügung haben. Vor einem Verkauf sollte der Eigentümer daher mit dem Wohnungsberechtigten sprechen, ob dieser bereit ist, sein Wohnungsrecht - z.B. gegen Zahlung einer zu verhandelnden Abfindung - aufzugeben. Der Eigentümer muss wissen: Einen Verzicht auf das Wohnungsrecht kann er rechtlich nicht erzwingen. 

 

Was gehört zum Wohnungsrecht?

Was gehört zum Wohnungsrecht?

 

Einen zur Immobilie gehörenden HofKellerTrockenboden etc. darf der Wohnungsberechtigte auch dann mitbenutzen, wenn hierzu mit dem Eigentümer keine besondere Vereinbarung getroffen wurde. All dies sind nämlich „zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmte Anlagen und Einrichtungen“ im Sinne des § 1093 III BGB. Sie sind somit Bestandteil des Wohnungsrechts.

 

Ein Garten gehört indes nicht dazu!

 

Bei einer Garage kommt es darauf an, ob sie die Fahrzeuge aller Bewohner aufnehmen kann; nur dann wäre sie zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt. 

 

Wer darf die Wohnung Nutzen?

Wer darf die Wohnung nutzen?

 

Klar ist, dass der Wohnungsberechtigte die Wohnung nutzen darf.

 

Auch ohne besondere Regelung oder Erlaubnis durch den Eigentümer darf der Wohnungsberechtigte seine Familie oder sogar Hauspersonal (z.B. eine Betreuungskraft) in die Wohnung aufnehmen. Das ist so in § 1093 II BGB ausdrücklich vorgesehen. Unter einem Familienmitglied ist insoweit auch ein nichtehelicher Lebensgefährte zu verstehen.

 

Anderen Personen darf die Wohnung oder Teile davon aber nicht überlassen werden, es sei denn, der Eigentümer ist damit einverstanden.

 

Eine vorübergehende Aufnahme von Besuchern bedarf keiner Gestattung.

 

Zu einer Vermietung ist der Wohnungsberechtigte nicht befugt.

 

Das Wohnungsrecht ist ein höchstpersönliches Recht. Der Wohnungsberechtigte kann sein Wohnungsrecht an eine andere Person weder verkaufen oder verschenken, noch vererben.

 

Wie intensiv darf die Wohnung genutzt werden?

Nutzung beim Wohnungsrecht

 

Der Wohnungsberechtigte ist zu einer „schonen Ausübung“ verpflichtet.

 

Dies ergibt sich aus den §§ 1093, 1090, 1020 BGB.

 

Wann das Wohnungsrecht noch "schonend" ausgeübt wird und wann nicht mehr, hängt stets vom Einzelfall ab.

 

Sollte hierüber ein Streit entfachen und ein Gericht zu entscheiden haben, hätte dies eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Würdigung aller Umstände des konkreten Falls vorzunehmen. 

 

Muss eine "miete" gezahlt werden?

Nein.

 

Da es sich bei einem Wohnungsrecht um kein Mietverhältnis handelt, ist auch keine Miete zu zahlen. Das Wohnungsrecht ist damit grundsätzlich unentgeltlich.

 

Etwas anders gilt dann, wenn dies zwischen dem Wohnungsberechtigten und dem Eigentümer vereinbart worden ist.

 

Wer trägt die Nebenkosten und Unterhaltung?

Nebenkosten und Unterhalt beim Wohnungsrecht

 

Die Nebenkosten (so Strom, Wasser, Gas, Heizung), die auf die Wohnung entfallen, sind von dem Wohnungsberechtigten zu tragen.

 

Die benutzungsunabhängigen Grundstückslasten (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung) gehen hingegen nicht zu Lasten des Wohnungsberechtigten.

 

Wie sieht es aus mit der Unterhaltung der Wohnung?

Der Wohnungsberechtigte hat auch die sog. gewöhnliche Unterhaltung zu tragen.

 

  • Zur „gewöhnlichen Unterhaltung“ gehören z.B. Schönheitsreparaturen, aber auch z.B. die Erneuerung zerbrochener Fensterscheiben.

  • Zu „außergewöhnlichen“ Reparaturen oder Erneuerungen sind jedoch weder der Wohnungsberechtigte noch der Eigentümer verpflichtet. Außergewöhnlich wäre z.B. der Wiederaufbau des Hauses oder die Erneuerung der Elektroinstallation. 

Es empfiehlt sich, hier Vereinbarungen zu treffen.

 

Muster einer Kostenregelung:

 

Der Eigentümer ist verpflichtet, die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume auf eigene Kosten im bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu halten. Der Wohnungsberechtigte hat die Schönheitsreparaturen für die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume und die hierfür anfallenden, gesondert erfassten Verbrauchsgebühren allein zu tragen. Die Kosten für Kaminkehrer, Müllabfuhr und Abwasser sowie die nicht gesondert erfassten Verbrauchsgebühren sind ebenfalls vom Wohnungsberechtigten zu tragen.

 

Muster einer Vereinbarung, wenn der Eigentümer die Kosten tragen soll:

 

Der Eigentümer trägt sämtliche Kosten, die für den Grundbesitz und die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume anfallen, auch die Kosten der Schönheitsreparaturen in dem in Mietverträgen zulässigen Umfang, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Strom und Gas, Kaminkehrer und Müllabfuhr, auch soweit sie auf der Wohnnutzung des Berechtigten beruhen."

Wann erlischt das Wohnungsrecht?

 

Ein Wohnungsrecht kann aus mehreren Gründen erlöschen:

 

  • Aufgabe (Verzicht)
  • Tod
  • Ausübung des Wohnungsrechts tatsächlich oder rechtlich dauernd ausgeschlossen

 

Mit dem Tod des Wohnungsberechtigten erlischt das Wohnungsrecht (§§ 1093, 1090 II, 1061 BGB).

 

Stirbt der Eigentümer, so ist dies ohne Einfluss auf das Wohnungsrecht. Dessen Erben als (neue) Eigentümer haben dann das Wohnungsrecht weiter zu gewähren.

 

Der Wohnungsberechtigte kann auf das Wohnungsrecht verzichten, also dieses aufgeben. Da es aber um ein Recht an einem Grundstück - hier das Wohnungsrecht - geht, müssen einige Formalitäten eingehalten werden. Die Löschung muss im Grundbuch erfolgen (§ 875 BGB). Dazu bedarf es eines Antrages des Grundstückseigentümers und einer Löschungsbewilligung des Wohnungsberechtigten - und zwar in notarieller Form. Bloße Erklärungen etwa per eMail oder in sog. privatschriftlicher Form (also nicht notariell beglaubigt) genügen nicht. 

 

Da der Berechtigte die Wohnung nicht nutzen muss, erlischt das Wohnungsrecht nicht, wenn er z.B. aus beruflichen Gründen einen Umzug vornehmen muss oder des schöneren Wetters wegen ins Ausland gehen will.

 

Eine Zerstörung des Gebäudes bewirkt dann, wenn der Wiederaufbau dauernd unmöglich ist, ebenfalls ein Erlöschen des Wohnungsrechts.

 

 Praxistipp:

 

Will sich der Wohnungsberechtigte  absichern, sollte eine Wiederaufbaupflicht des Eigentümers vereinbart werden, da der Eigentümer nach dem Gesetz allein zum Wiederaufbau nicht verpflichtet ist.

 

Was passiert bei einem Umzug in ein Pflegeheim?

Wohnungsrecht und Pflege

 

Es kann Situationen geben, in denen ein Umzug nicht freiwillig erfolgt, sondern z.B. aus gesundheitlichen Gründen notwendig ist.

 

Der „Klassiker“ ist der dauerhafte Umzug in eine Pflegeeinrichtung.

 

Erlischt hier das Wohnungsrecht?

 

Grundsätzlich nicht!

 

Außer dem Tod führt nur eine objektive Unmöglichkeit der Ausübung des Wohnungsrechts dazu, dass dieses automatisch erlischt.

 

Nun muss differenziert werden zwischen einer „objektiven Unmöglichkeit“ und einem „subjektiven Ausübungshindernis“. Eine objektive Unmöglichkeit wäre etwa bei einer Zerstörung des Gebäudes und einem dauernd unmöglichen Wiederaufbau gegeben. Ein pflegebedingter Umzug in ein Heim beruht allein auf der Person des Wohnungsberechtigten und ist damit ein subjektives Ausübungshindernis, das nicht zum Erlöschen des Rechts führt.

 

Das Wohnungsrecht würde aber bei einem Umzug ins Pflegeheim erlöschen, wenn dieser Fall im Übergabevertrag berücksichtigt, also geregelt, worden ist. Die Regelungsmöglichkeiten sind vielfältig. 

 

 Muster einer Vereinbarung:

 

"Sofern sich Herr / Frau X als Berechtigter nach § 1093 BGB nach dem Urteil seines Hausarztes (§ 317 BGB) aus gesundheitlichen Gründen voraussichtlich auf Dauer (etwa länger als sechs Monate) in einem Krankenhaus, Pflege- oder Altersheim aufhalten wird, erlöschen sein Wohnungsrecht und die diesem zugrundeliegenden Abreden; der Berechtigte ist dann zur Bewilligung der Löschung verpflichtet."  

 

Schwierig wird die Löschung, wenn der Wohnungsberechtigte inzwischen geschäftsunfähig ist. Auch hierzu kann eine besondere Regelung in den Übergabevertrag aufgenommen werden. Sonst müsste ein gerichtlicher Betreuer um die Löschungsbewilligung gebeten werden.

 

Hatte der Wohnungsberechtigte eine Vertrauensperson in notarieller Form bevollmächtigt (Vorsorgevollmacht), kann der Bevollmächtigte die Löschungsbewilligung beim Notar unterzeichnen.

 

Enthält der Übergabevertrag hingegen keine Regelung zum Thema, dann wird es schwierig:

 

Der BGH hat bereits im Jahr 2009 einen Anspruch des Grundstückseigentümer auf eine Vertragsanpassung wegen eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ verneint. Die Begründung lautet knapp: Es ist allgemein bekannt, dass nicht jede Person bis zu seinem Tod in seiner häuslichen Umgebung verbleiben kann. Ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung kommt aber nur unter der Voraussetzung in Betracht, dass sich die Umstände unvorhergesehen geändert haben - woran es dann fehlt.

 

Muss der Eigentümer als Ersatz Geld zahlen?

 

Muss der Grundstückseigentümer an den Wohnungsberechtigten, der nun dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung lebt und sein Wohnungsrecht nicht mehr ausüben kann, einen Ersatz (zum Beispiel eine Geldrente) leisten?

 

Der BGH lehnt zwar einen Geldanspruch in Höhe des Sachwerts des Wohnungsrechts (also entsprechend einer Miete) ab. Der Eigentümer kann jedoch verpflichtet sein, ersparte Sachleistungen zu erstatten (z.B. Heizung, Strom, Wasser).

 

Klarstellend sollte im Übergabevertrag eine Regelung aufgenommen werden.

 

Muster einer Vereinbarung:

 

"Geldersatzansprüche für den Fall der Nichtausübung oder der Beendigung des Wohnungsrechtes werden aus jedem Rechtsgrund ausgeschlossen, es sei denn der Eigentümer hat den Wegzug zu vertreten."

 

Überleitung auf den Sozialhilfeträger?

 

Es stellt sich häufig die Frage, ob der Sozialhilfeträger, für den inzwischen in einer Pflegeeinrichtung lebenden und mit Sozialleistungen unterstützten Wohnungsberechtigten das Wohnungsrecht geltend machen kann.

 

Nach richtiger Auffassung ist dies nicht der Fall.

 

Für den Schuldner des Wohnungsrechts, also dem Eigentümer, darf sich keine Verschlechterung seiner Leistungspflicht ergeben. Die Überlassung der Wohnräume ist nur an den ursprünglichen Wohnungsberechtigten gerichtet, der – sofern ihm dies im Vertrag nicht ausdrücklich gestattet wird – nicht befugt ist, die Räume anderen Personen zu überlassen, also diese zu vermieten. Ein Sozialhilfeträger kann sich daher keine bessere Position als der ursprünglich Wohnungsberechtigte verschaffen und folglich die Wohnung nicht statt seiner an andere Personen vermieten.

 

Altenteil

 

Bei einem Altenteil sieht die rechtliche Situation anders aus.

 

Wesentlich für ein Altenteil ist, dass der Übergeber seine wirtschaftliche Lebensgrundlage (z.B. einen Hof) auf den Übernehmerals folgender Generation überträgt und im Gegenzug eine Versorgung erhält. Regelmäßig gehört hier ein Wohnungsrecht dazu.

 

Hier gibt es landesrechtliche Sonderregeln, in Niedersachsen etwa die Vorschrift des § 16 Nds. AGBGB. Dort ist geregelt, dass dem Altenteiler (also dem Berechtigten) bei seinem Wegzug eine Geldrente zusteht. Deren Höhe bemisst sich nach dem „geschätzten Wert der Vorteile, die der Schuldner dadurch erlangt, dass er von der Verpflichtung zur Überlassung der Wohnung … befreit wird“.

 

Müssen Steuern bezahlt werden?

Wohnungsrecht und Steuer

 

Zu denken ist an eine Schenkungssteuer.

 

Dabei macht es einen Unterschied, ob es sich um ein

  • vorbehaltenes Wohnungsrecht
  • zugewendetes Wohnungsrecht

handelt.

Schenkt eine Person einer anderen etwas, kommt eine Schenkungssteuer in Betracht. Dies kann auch bei einem Wohnungsrecht, das der Eigentümer an seiner Immobilie einer anderen Person einräumt, der Fall sein. Für die Steuer macht es jedoch einen Unterschied, wer die Zuwendung erhält, also z.B.

  • Ehegatte
  • Kind
  • Enkel
  • Eltern, Großelten
  • Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkind etc.
  • übrige Personen, z.B. Lebensgefährte, Freunde, Onkel/Tante

Die Höhe der Steuer hängt von mehreren Daten ab:

  • Wert des Erwerbs (hier des Wohnungsrechts)
  • Steuerklasse
  • Freibetrag

 

Zugewendetes Wohnungsrecht

 

Beispiel für eine lebzeitige Zuwendung:

 

Ein Paar lebt seit vielen Jahren zusammen. Der Mann ist Eigentümer von zwei Immobilien. Er bestellt zu Gunsten seiner 50-jährigen Lebensgefährtin an einer der beiden Immobilien ein Wohnungsrecht. 

 

Wie lässt sich die Schenkungssteuer (vereinfacht) berechnen?

 

1. Wert des Wohnungsrechts

 

Zunächst ist der Wert des Wohnungsrechts zu ermitteln. Dies geschieht anhand des Lebensalters der Frau zum Zeitpunkt der Zuwendung und deren sich danach ergebenden statistischer Lebenserwartung. Diese Lebenserwartung ist mit einem sog. Kapitalisierungsfaktor verknüpft.

 

Im Beispiel betrug im Januar 2018 die statistische Lebenserwartung einer Frau im Alter von 50 Jahren genau 34,23 Jahre. Der mit diesem Wert einhergehende Kapitalisierungsfaktor beträgt 15,693.

 

Mit diesem Faktor ist der Jahreswert der Wohnungsnutzung zu multiplizieren. Sofern ein monatlicher Wohnwert von 500 EUR im Beispiel angenommen wird, ergäbe sich folgende Rechnung:

 

12 x 500 EUR x 15,693 = 94.158 EUR.

 

Dies ist der Wert des Erwerbs.

 

2. Steuerklasse

 

Nun kommt es auf die Steuerklasse an. Da es sich um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft handelt, ist die Frau als "Dritte" in Bezug auf den Schenker anzusehen. Sie hat daher die Steuerklasse III. Wären beide miteinander verheiratet, ergäbe sich die Steuerklasse I.

 

3. Freibetrag

 

Der Freibetrag der Lebensgefährtin als Person der Steuerklasse III beträgt 20.000 EUR und der Steuersatz hier 30%.

 

4. Ergebnis

 

Folglich unterfallen

 

94.158 EUR - 20.000 EUR = 74.158 EUR

 

der Steuer. Das sind immerhin 22.247,40 EUR.

 

Praxistipp:

 

Durch eine geschickte Vertragsgestaltung kann die Steuer verhindert oder zumindest verringert werden. Im obigen Beispiel wäre zu prüfen, ob das Wohnungsrecht für die Lebensgefährtin schon gleich bestehen soll oder erst mit dem Tod des Partners. Je nach dem ist der Vertrag zu gestalten. Soll die Lebensgefährtin das Wohnungsrecht erst später (etwa mit dem Tod des Eigentümers) erhalten, ist der Wert des Wohnungsrechts niedriger und folglich auch die Steuer (vgl. nachfolgend: "Zuwendung von Todes wegen").

 

Wird das Beispiel dahin abgeändert, dass das Wohnungsrecht ein Kind des Eigentümers oder der Ehegatte erhält, würden keine Steuern anfallen. Das Kind hat einen Freibetrag von 400.000 EUR und der Ehegatte sogar in Höhe von 500.000 EUR.

 

 

Zuwendung von Todes wegen

 

Ein Wohnungsrecht kann nicht nur zu Lebzeiten des Eigentümers bestellt werden. Möglich ist auch, ein Wohnungsrecht zu vermachen. Hierzu bedarf es einer Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag). Es fällt dann keine Schenkungs-, sondern Erbschaftssteuer an. Die Vorschriften dazu sind gleich. Hinsichtlich der Bewertung des Wohnungsrechts wird auf den Zeitpunkt des Erwerbs abgestellt, hier also auf den Tod des Erblassers. Da der Wohnungsberechtigte dann älter ist als heute, wird der Wert des Wohnungsrechts - im Vergleich zu einer heutigen Zuwendung - aufgrund einer dann geringeren Lebenserwartung des Erwerbers und eines geringeren Kapitalisierungsfaktors geringer sein, folglich auch die zu zahlende Erbschaftssteuer.

 

 

Vorbehaltenes Wohnungsrecht

 

Beispiel:

 

Ein Vater ist Eigentümer einer Immobilie. Er überträgt seinen Grundbesitz im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn. Im Übergabevertrag behält sich dabei an der Wohnung im Erdgeschoss ein Wohnungsrecht vor.

 

Auch in diesem Beispiel kann eine Schenkungssteuer anfallen.

 

Angesichts des Freibetrages des Kindes von 400.000 EUR kann eine Schenkungssteuer entstehen, wenn der Wert der Immobilie diesen Betrag übersteigt oder das Kind innerhalb der letzten 10 Jahre bereits weitere Schenkungen vom Vater erhalten hat. Denn in diesem Zeitraum erfolgte Schenkungen werden zusammengerechnet.

 

Das vom Vater vorbehaltene Wohnungsrecht würde aber als Belastung den steuerlichen Erwerb des Sohnes schmälern. Der Wert des Wohnungsrechts würde also vom Wert der ihm geschenkten Immobilie abgezogen werden. Dass kann je nach Situation dazu führen, dass keine oder eine geringere Schenkungssteuer anfällt.

Kann das Wohnungsrecht gepfändet werden?

 

Nein. Das Wohnungsrecht ist unpfändbar (§ 851 I, 857 I ZPO).

 

Wurde jedoch die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte vereinbart, ist dieses Recht pfändbar. Der Pfändungsgläubiger kann dann den Überlassungsbegünstigten benennen.

 

Spätere Verarmung des Schenkers

 

Zwar gibt es den Spruch „Geschenkt ist geschenkt. Wiederholen ist gestohlen“. Er passt aber nicht auf alle Situationen.

 

Dazu ein Fall: M überträgt im Jahr 1995 ihr Hausgründstück auf ihren Sohn S. Dabei behält sie sich an der Immobilie ein Wohnungsrecht vor. Viele Jahre später, konkret im Jahr 2006, verarmt die M und erhält Sozialhilfe für die Unterbringung in einem Pflegeheim. Der Sozialhilfeträger wendet sich an S und fordert eine Herausgabe des Wertes des übertragenen Grundstücks.

 

Verarmt ein Schenker, kann er das Geschenk unter Umständen wieder zurückfordern. Die gesetzliche Bestimmung im Schenkungsrecht lautet dazu:

 

Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern.“ (§ 528 I 1 BGB).

 

Grundsätzlich handelt es sich um einen Anspruch des Schenkers. Sozialleistungsträger können diesen Rückforderungsanspruch aber auf sich überleiten und anstelle des Schenkers geltend machen. Sofern der Schenker einen Betreuer hat, kann es zu dessen Aufgaben gehören, eine Rückforderung geltend zu machen.

 

Keine Rückforderung nach 10 Jahren

 

Liegt die Schenkung länger als 10 Jahre zurück, ist das Rückforderungsrecht ausgeschlossen (§ 529 BGB).

 

Fristbeginn bei vorbehaltenem Wohnungsrecht

 

In dem obigen Fall war die Schenkung vor mehr als 10 Jahren erfolgt. Hier stellt sich die Frage, ob das Wohnungsrecht einem Beginn der Frist entgegensteht, also die 10-Jahres-Frist rechtlich noch nicht verstrichen ist.

 

Das Sozialamt vertrat dazu die Auffassung, die Frist habe überhaupt nicht zu laufen begonnen, da sich die Mutter ein Wohnungsrecht vorbehalten und so die Nutzungen des Hauses nicht entbehrt habe. Insoweit stützte sich die Behörde auf die Rechtsprechung des BGH im Erbrecht. Dort gibt es bei sog. Pflichtteilsergänzungsansprüchen ebenfalls eine 10-Jahres-Frist (§ 2325 III BGB), deren Beginn durch ein vollumfängliches Wohnungsrecht verhindert wird. Es folgte ein Prozess vor dem Landgericht, das der Klage des Sozialamtes stattgab. 

 

Der BGH beendete den Rechtsstreit und verneinte im Rückforderungsrecht. Das Schenkungsrecht und der Rückforderungsanspruch wegen einer Verarmung des Schenkers verfolge eine andere Zielrichtung als der Schutz von Pflichtteilsberechtigten im Erbrecht. Im Schenkungsrecht habe der Vorbehalt oder die Einräumung des Wohnungsrechts keinen Einfluss auf den Beginn der 10-Jahres-Frist.

 

Die Entscheidung des BGH vom 19.07.2011, X ZR 140/10, lautet zusammengefasst:

 

Der Beginn der in § 529 Abs. 1 Fall 2 BGB vorgesehenen Zehnjahresfrist wird nicht dadurch gehindert, dass sich der Schenker an dem verschenkten Grundstück ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbehält."

 

Weitere nützliche Informationen rund um das Thema "Immobilie" finden Sie hier.

 

 

 

Heiko Müller

Rechtsanwalt und Notar

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