Nießbrauch an einer Immobilie

Nießbrauch an einer Immobilie

Was versteht man unter einem Nießbrauch?

Nießbrauch hat nichts mit "niesen" oder einem Schnupfen zu tun. Der Begriff leitet sich vielmehr von dem frühneuhochdeutschem Wort "Nieß" ab, was soviel bedeutet wie "Benutzung" oder "Genuss". 

 

Nießbrauch ist - vereinfacht ausgedrückt - das Recht, eine Sache (z.B. eine Immobilie) umfänglich zu „gebrauchen“ und aus dieser den Nutzen zu ziehen.

 

Stellen Sie sich den Nießbraucher einfach als den „wirtschaftlichen Eigentümer“ der Immobilie vor. 

 

Bei einer Immobilie wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und zwar in der sog. Abteilung II. In der Abteilung I des Grundbuchs ist weiterhin der Eigentümer der Immobilie genannt.

 

Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff BGB.

 

Wie unterscheidet sich der Nießbrauch vom Wohnungsrecht?

Der Nießbrauch unterscheidet sich von einem Wohnungsrecht dadurch, dass der Nießbraucher - also der Berechtigte - auch die „Früchte“ ziehen darf. Bei einem Acker wäre dies zum Beispiel das dort angebaute Getreide. Zu den "Früchten" einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie gehört die Miete.

 

Bei einem Wohnungsrecht darf der Wohnungsberechtigte die zum Wohnungsrecht gehörenden Räume zwar zu Wohnzwecken nutzen. Er darf die Wohnung aber nicht vermieten.

 

Der Nießbraucher darf beides - die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten

 

Was sind die Anwendungsfälle für einen Nießbrauch?

Das Nießbrauchsrecht findet häufig bei lebzeitigen Übertragungen Anwendung. Er ermöglicht  einen stufenweisen Übergang auf die nächste Generation.

 

Ähnlich kann z.B. in einem Testament angeordnet werden, dass eine Person das Eigentum an einer  bestimmten Immobilie erhält, eine andere Person an dieser Immobilie einen Nießbrauch. Auch dies erfolgt häufig aus steuerlichen Erwägungen.

  

Vorbehaltsnießbrauch

Beispiel:

 

Ein Vater ist Eigentümer einer vermieteten Immobilie. Er möchte aus steuerlichen Gründen die Immobilie gerne zu Lebzeiten seinem Kind übertragen, aber weiter die Miete „kassieren“. 

 

Hier kann die Übertragung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs erfolgen. Das Kind wird dann Alleineigentümer der Immobilie. Vermieter bleibt aber der Vater; ihm (und nicht dem Kind) steht weiterhin die Miete zu.

 

In dem obigen Beispiel spricht man von einem Vorbehaltsnießbrauch.

  

Zuwendungsnießbrauch

Abwandlung:

 

Anstatt dem Sohn das Eigentum an der Immobilie zu überlassen, räumt er ihm ein Nießbrauchsrecht ein.

 

Der Vater bleibt hier rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Die Erträge aus dem Objekt würden fortan aber dem Sohn zustehen.

 

Diese Konstellation wird als Zuwendungsnießbrauch bezeichnet. 

  

Die Unterscheidung zwischen einem Vorbehalts- und einem Zuwendungsnießbrauch ist insofern erheblich als an jede „Art“ unterschiedliche erbrechtliche und steuerliche Folgen geknüpft sind. 

 

Kann das Nießbrauchsrecht weitergegeben, verkauft oder vererbt werden?

Nein. Beim Nießbrauch handelt es sich um ein höchstpersönliches Recht. Das Nießbrauchsrecht ist daher nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und nicht vererblich (§ 1061 BGB). Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

 

Möglich ist jedoch, die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen zu überlassen. 

 

Darf der Nießbraucher die Immobilie umgestalten?

Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder sie wesentlich zu verändern (§ 1037 BGB).

 

Wer ist für die Erhaltung der Immobilie zuständig?

Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache (z.B. der Immobilie) in ihrem „wirtschaftlichen Bestand“ zu sorgen. Er hat auch die gewöhnlichen Unterhaltskosten zu tragen.

 

Beispiel: normale Verschleißreparaturen wie das Streichen der Fassade oder Reparaturen an Fenstern und Türen.

 

Stehen „außergewöhnliche" Arbeiten / Reparaturen an, so ist der Nießbraucher weder verpflichtet, diese ausführen zu lassen noch die Kosten zu tragen. Vielmehr obliegen diese dem Eigentümer

 

Beispiele für außergewöhnliche Unterhaltskosten wären eine neue Eindeckung des Daches, der Austausch der Heizungsanlage oder der Wiederaufbau des zerstörten Gebäudes.

 

Bei erforderlichen werdenden außergewöhnlichen Arbeiten ist der Nießbraucher verpflichtet, dies dem Eigentümer mitzuteilen (§ 1042 BGB).

 

Wer trägt die Lasten der Immobilie?

Die regelmäßigen öffentlichen Lasten wie z.B. Grundsteuer, Schornsteinfeger etc. hat der Nießbraucher zu tragen (§ 1047 BGB).

 

Außerordentliche öffentliche Lasten wie etwa Anlieger- oder Erschließungskosten treffen jedoch den Eigentümer.

 

Die privatrechtlichen Lasten, also z.B. Zinsen von Grundpfandrechten, hat gleichfalls der Nießbraucher zu tragen, sofern sie zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs bereits bestanden. Spätere Kredite treffen den Nießbraucher nur, wenn er selbst Darlehensnehmer ist.

 

Kann von der gesetzlichen Verteilung der Unterhaltung und der Lasten abgewichen werden?

Ja. Die Verteilung kann anderweitig geregelt werden. Von dieser Möglichkeit wird in der Praxis häufig Gebrauch gemacht.

 

Bruttonießbrauch

Es kann z.B. geregelt werden, dass der Nießbraucher weder Kosten und Lasten der Immobilie zu tragen noch für die Erhaltung in seinem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat. Man spricht dann von einem Bruttonießbrauch

 

Bei einer solchen Regelung sollten die steuerlichen Folgen beachtet werden.

 

Beispiel:

 

V ist Eigentümer einer vermieteten Immobilie. V möchte, dass sein Sohn künftig die Miete erhält und räumt ihm dazu einen Nießbrauch ein. Dabei vereinbaren sie, dass die Kosten der Unterhaltung der Vater trägt. In der Folgezeit fallen mehrere Reparaturen an.

 

Der Sohn, der die Mieterträge erzielt, kann die Reparaturkosten steuerlich nicht geltend machen, da er keine Kosten hatte. Der Vater, der die Reparaturen bezahlt hat, kann die Kosten steuerlich ebenfalls nicht geltend machen, da er nicht der Vermieter ist.

  

Nettonießbrauch

Es gibt auch Fälle, in denen nur das Eigentum auf eine andere Person übertragen werden soll, ohne dass diese irgendwelche zusätzlichen Belastungen tragen soll. Hier kommt die Vereinbarung eines sog. Nettonießbrauchs in Betracht. Der Übergeber der Immobilie, der sich an dieser einen Nießbrauch vorbehält, übernimmt dann auch die außerordentlichen Lasten, die Tilgung bestehender Verbindlichkeiten sowie die Ausbesserungen und Erneuerungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen.

 

Warum sollte man bei einem Nießbrauch auch an eine spätere Finanzierung denken?

Wenn der Nießbraucher (insbesondere beim Nettonießbrauch) später teure Reparaturen zu bezahlen hat, kann eine Finanzierung erforderlich werden.

 

Dies sollte schon bei der Übergabe der Immobilie beachtet werden.

 

Eine Bank wird nur dann einen Kredit gewähren, wenn Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Regelmäßig wird die Bank ein Grundpfandrecht verlangen, also z.B. eine Grundschuld. Eine Grundschuld kann aber nur vom Eigentümer bestellt werden. Denkbar wäre daher folgende „unschöne“ Situation:

 

Der V überträgt seine Immobilie seinem Sohn S. Dabei behält sich V einen Nießbrauch vor. Der V muss einen Kredit aufnehmen, um teuere Reparaturen bezahlen zu können. Die Bank besteht auf eine Grundschuld. V fragt seinen Sohn, ob er (S) eine Grundschuld bestellt. S lehnt ab…

 

Wäre diese Situation zu verhindern gewesen? Ja. Im Übergabevertrag hätte eine Regelung aufgenommen werden können, wonach der Erwerber als (neuer) Eigentümer gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet ist, auf dessen Verlangen eine Grundschuld zu bestimmten Bedingungen zu bestellen. Wurde dies im Übergabevertrag hingegen nicht vereinbart, hängt es vom „guten Willen“ des Eigentümers ab, ob er ein Grundpfandrecht bestellt oder nicht.

 

Wie entsteht ein Nießbrauchsrecht?

Ein Nießbrauch an einer Immobilie entsteht dadurch, dass der Eigentümer den Grundbesitz im Grundbuch mit einem Nießbrauch zugunsten einer bestimmten Person belastet. Dies bedarf notarieller Form.

 

Begründet wird ein Nießbrauch regelmäßig im Rahmen eines Übergabevertrages.

 

Muster-Formulierung
„Der Übergeber behält sich an dem Übertragungsobjekt, also dem im Grundbuch von ABC-Stadt, Blatt 1234, verzeichneten Grundbesitz, unter Einschluss seiner Bestandteile und des Zubehörs, einen Nießbrauch vor. Es gelten für diesen Nießbrauch die gesetzlichen Bestimmungen. Die Eintragung dieses Nießbrauchsrechts in das Grundbuch an nächstoffener Rangstelle wird bewilligt und beantragt mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Ablebens des Berechtigten genügen soll.“

 

Ein Nießbrauch kann aber auch in einem Testament oder Erbvertrag angeordnet werden.

 

Muster-Formulierung
„Ich vermache meiner Tochter auf deren Lebenszeit an dem im Grundbuch von ABC-Stadt, Blatt 1234, verzeichneten Grundbesitz, soweit dieser in meinen Nachlass fällt, einen unentgeltlichen Nießbrauch. Der Nießbraucher hat keinerlei Lasten des Grundbesitzes zu tragen, weder öffentliche noch privatrechtliche. Ausbesserungen und Erneuerungen braucht der Nießbraucher auch insoweit nicht vorzunehmen, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Mit dem vorstehenden Inhalt ist der Nießbrauch im Grundbuch einzutragen. Die Kosten der Nießbrauchsbestellung trägt …“

 

Ein Nießbrauch kann aufschiebend bedingt werden, z.B. auf den Tod des bisherigen Nießbrauchers. Das kommt dann in Betracht, wenn auch der Ehegatte abgesichert werden soll.

 

Beispiel
V überträgt seine Immobilie seinem Kind. Dabei behält sich V ein Nießbrauchsrecht vor und - aufschiebend bedingt auf seinen Tod - ein inhaltsgleiches Nießbrauchsrecht für seine Ehefrau.

  

Wann und wie endet ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch erlischt stets mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB).

 

Der Nießbrauch kann von vornherein auflösend befristet oder bedingt bestellt werden. Beispiel: Der Übergeber behält sich an der Immobilie einen Nießbrauch bis zur Vollendung seines 70. Lebensjahres vor.

 

Schließlich kann der Nießbrauch vorzeitig aufgegeben werden. Sofern auf das Nießbrauchsrecht schlicht verzichtet wird, handelt es sich um eine Schenkung vom Nießbraucher an den Eigentümer. Dies kann diverse rechtliche Konsequenzen haben bis hin zur Schenkungsteuer.

 

Welche Stellung haben Gläubiger?

Hier muss unterschieden werden zwischen Gläubigern des Eigentümers und denen des Nießbrauchers.

 

Gläubiger des Eigentümers können auf den Nießbrauch nicht zugreifen. Auch können die Gläubiger z.B. nicht die Miete pfänden, da das Mietverhältnis nicht mit dem Eigentümer, sondern mit dem Nießbraucher besteht.

 

Jedoch können die Gläubiger des Eigentümers den Grundbesitz einer Zwangsversteigerung zuführen. Das Schicksal des Nießbrauchs hängt dann davon ab, ob der Gläubiger aus einem vorrangigen Recht vorgeht. Dies ergibt sich aus dem Grundbuch und der dortigen Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 BGB).

 

Steht das Nießbrauchsrecht im Rang vor dem Recht, aus dem der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (z.B. aus einer Grundschuld oder einer Zwangssicherungshypothek), so bleibt das Nießbrauchsrecht von dem Zuschlag unberührt. 

 

Demgegenüber erlischt der Nießbrauch, wenn der Gläubiger des Grundstückseigentümers die Zwangsversteigerung aus einem vorrangigen Recht betreibt (z.B. einer Grundschuld, die schon bei Abschluss des Übergabevertrages bestand und bestehen blieb). Der bisherige Nießbraucher könnte dann im Versteigerungsverfahren einen Wertersatz beanspruchen. Dabei kann er aber - je nach Versteigerungserlös und vorrangigen Rechten - auch „leer“ ausgehen. 

 

Gläubiger des Nießbrauchers können einzelne Rechte, die sich aus dem Nießbrauch ergeben (z.B. Miete), pfänden. Sogar der Nießbrauch selbst kann gepfändet werden.

 

Welche steuerlichen Folgen hat ein Nießbrauch?

Bei den steuerlichen Folgen eines Nießbrauchs muss - wie so häufig im Recht - differenziert werden.

 

Beim Nießbrauch gibt es etwa den Vorbehaltsnießbrauch sowie den Zuwendungsnießbrauch. Hinsichtlich der Unterhaltung und der Lasten ist zwischen einem Bruttonießbrauch und dem Nettonießbrauch zu unterscheiden.

 

Zu betrachten sind in diesen Varianten die Ertragsteuer („Einkommensteuer“) und die Erbschaft-/Schenkungsteuer.

 

Der Nießbraucher, der die Immobilie einfach selbst nutzt, muss dafür keine Ertragsteuer zahlen. Vermietet er die Immobilie oder Teile von dieser, dann erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Steuer unterliegen. Soweit der Nießbraucher Kosten (z.B. für Reparaturen) zu tragen hat, kann er diese steuerlich als Werbungskosten geltend machen. 

 

Wie sieht es beim Eigentümer aus? Er erzielt - anders als der Nießbraucher - keine Einkünfte aus Vermietung. Folglich hat er insoweit keine Ertragsteuer zu zahlen. Soweit er Kosten hatte, kann er diese - mangels entsprechender Einkünfte - steuerlich nicht geltend machen. Eine Abschreibung kann er somit auch nicht nutzen.

 

Wenn der Eigentümer der Immobilie einer anderen Person unentgeltlich einen Nießbrauch einräumt (Zuwendungsnießbrauch), dann handelt es sich um eine Schenkung, die der Schenkungsteuer unterliegt. Die Höhe der Steuer hängt maßgeblich von "Wert der Zuwendung" ab und in welchen Verhältnis beide Personen zueinander stehen (z.B. Elternteil - Kind / Ehegatte - Ehegatte).

 

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch wird der Wert des Nießbrauchs vom Wert der übertragenen Immobilie abgezogen, so dass nur noch die Differenz für eine Schenkungsteuer relevant ist.

 

Welchen Wert hat ein Nießbrauch?

Der Wert eines Nießbrauchrechts wird maßgeblich von der Lebenserwartung des Berechtigten und den erzielbaren Mieteinkünften (die bei einer Vermietung der Immobilie möglich sind) bestimmt.

 

Die statistische Lebenserwartung lässt sich der sog. Sterbetafel ablesen. Diese unterscheidet zwischen den Geschlechtern und nennt für jedes Alter eine statistische Lebenserwartung.

 

Besser ist es jedoch, sich sogleich eine vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichte Tabelle anzuschauen. Dort wird nicht nur zum Alter die Lebenserwartung genannt, sondern ein weiterer, wichtiger Wert: der Kapitalwert. Dieser Kapitalwert wird für die Berechnung benötigt.

 

Ein Auszug aus der Tabelle:

 

Alter Geschlecht Lebenserwartung von noch ... Jahren Kapitalwert
20 Mann 58,96 17,887
40 Frau 43,99 16,909
50 Mann 30,23 14,979
60 Frau 25,34 13,871

 

Jetzt wird mit nachfolgender Formel gerechnet:

 

Wert des Nießbrauchs = 12 x erzielbare Monatsmiete x Kapitalwert

 

Dazu ein Beispiel: 

 

Der 50-jährige V ist Eigentümer einer vermieteten Immobilie. Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 EUR. Die Kalt-Miete beträgt im Monat 1.000 EUR. V räumt seinem Sohn S einen lebenslänglichen Nießbrauch an der Immobilie ein. S ist 20 Jahre jung.

 

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 12 x 1.000 EUR x 17,887 = 214.644 EUR

 

An der Berechnung würde sich durch eine Nichtvermietung, also durch eine Selbstnutzung, nichts ändern. Denn die Höhe der erzielbaren Miete bliebe bei monatlich 1.000 EUR.

 

Abwandlung

 

V überträgt seinem Sohn das Eigentum an der im vorherigen Beispiel genannten Immobilie. Dabei behält sich V an der Immobilie einen lebenslänglichen Nießbrauch vor.

 

Hier beträgt der Wert des Nießbrauchs 12 x 1.000 EUR x 14,979 = 179.748 EUR.

 

Droht in der Abwandlung eine Schenkungsteuer?

 

Als Kind hat S einen Schenkungsteuerfreibetrag i.H.v. 400.000 EUR. Sofern S von seinem Vater in den letzten 10 Jahren keine weiteren Schenkungen erhalten hat, würde jetzt keine Schenkungsteuer anfallen. Denn vom Wert der Immobilie, die V dem S überträgt, wird der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs abgezogen. Die Zuwendung an den S hat damit einen Wert von "nur" 500.000 EUR - 179.748 EUR = 320.252 EUR. Damit wird der Freibetrag unterschritten.

 

Nießbrauch und Pflichtteil

Allgemeines zum Pflichtteil

Der Pflichtteil sichert bestimmten Personen (z.B. Ehegatten, Kindern) eine Mindestteilhabe am Nachlass des Verstorbenen zu.

 

Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB).

 

Weiter kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch bestehen, der sich auf alle vom Erblasser gemachten Schenkungen bezieht (§ 2325 BGB).

 

Dazu zwei Beispiele:

 

1. Beispiel: Der Erblasser hinterließ ein Vermögen in Höhe von 400.000 EUR. Er war verheiratet und hat aus einer früheren Beziehung ein Kind. In einem Testament haben sich die Ehegatten gegenseitig zu Alleinerben eingesetzt. Die Folge ist, dass das Kind des Erblassers nichts erbt. Es hat jedoch einen Pflichtteilsanspruch. Der gesetzliche Erbteil des Kindes hätte 1/2 betragen. Die Hälfte hiervon ist 1/4. Somit hat das Kind einen Pflichtteilsanspruch in Höhe von 400.000 EUR x 1/4 = 100.000 EUR.

 

2. Beispiel: Der Erblasser aus dem vorherigen Beispiel starb vermögenslos. Er hatte jedoch kurz vor seinem Tod sein gesamtes Vermögen (Wert: 400.000 EUR) auf seine Ehefrau übertragen. Hier beträgt der Pflichtteilsanspruch zwar 0 EUR. Das Kind hat aber einen  Pflichtteilsergänzungsanspruch in Bezug auf die Schenkung. Somit ergibt sich ein Anspruch in Höhe von 400.000 EUR x 1/4 = 100.000 EUR.

 

Deutlich wird damit der Zweck des Pflichtteilsergänzungsanspruchs: Dem Pflichtteilsberechtigten soll nicht dadurch seine "Mindestteilhabe" genommen werden können, dass der Erblasser zu Lebzeiten seine Vermögenswerte verschenkt.

 

Die Schenkung, die für den Ergänzungsanspruch maßgeblich ist, schmilzt jedoch über einen Zeitraum von 10 Jahren ab. So ist es in § 2325 Abs. 3 BGB geregelt.

 

Grundsätzlich ist es daher so, dass Schenkungen, die z.B. vor 15 Jahren erfolgt sind, den Pflichtteil nicht mehr ergänzen. Ist die Schenkung z.B. 5 Jahre vor dem Tod erfolgt, wird sie nur noch zu 50% berücksichtigt. 

 

Zugewendeter Nießbrauch

Hatte der Erblasser z.B. wenige Monate vor seinem Tod einem Kind an einer Immobilie ein Nießbrauchsrecht (unentgeltlich) eingeräumt, dann handelte es sich um eine Schenkung, die zu einer Pflichtteilsergänzung führt.

 

War der Nießbrauch früher als vor 10 Jahren bestellt worden, dann scheidet aufgrund der verstrichenen 10-Jahres-Frist eine Pflichtteilsergänzung aus.

 

Vorbehaltener Nießbrauch

Hatte sich der Erblasser z.B. im Rahmen eines Übergabevertrages einen Nießbrauch (für sich selbst) vorbehalten, ist bei der Frist genau aufzupassen. 

 

Die genannte 10-Jahres-Frist, nach der grundsätzlich keine Pflichtteilsergänzung mehr erfolgen kann, beginnt zwar grundsätzlich mit Vollendung des Eigentumsübergangs, also bei einer Immobilie mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

 

Hinzukommen muss aber, dass der Schenker nicht nur sein Eigentum an den Beschenkten "verliert", sondern der diesem zugewendete Gegenstand auch wirtschaftlich aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert worden ist. Der Schenker muss - so formuliert die Rechtsprechung - den "Genuss" der Sache (z.B. der Immobilie) infolge der Schenkung auch tatsächlich entbehren und nicht bloß formal.

 

Was bedeutet das?

  

Beispiel: V hat zwei Kinder, A und B. V stirbt. Er hatte eine Immobilie, die er circa 15 Jahre vor seinem Tod seiner Tochter A übertragen hat. Bei der Übertragung behielt sich der V ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor.

 

Hier hat V zwar formal sein Eigentum auf seine Tochter A übertragen. Dadurch, dass er sich einen Nießbrauch vorbehalten hatte, änderte sich für ihn in Bezug auf die Immobilie praktisch nichts. Er konnte die Immobilie weiter nutzen und sie sogar vermieten. Damit hatte er den "Genuss" an der Immobilie nicht verloren.

 

Die Folge ist, dass die 10-Jahres-Frist damals nicht zu laufen begann und jetzt nach dem Tod des V für das andere Kind (B) Pflichtteilsergänzungsansprüche hinsichtlich der Immobilie in Betracht kommen!

 

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