Kaufvertrag über eine Immobilie, alle wichtigen Begriffe

Ehepartner im Grundbuch eintragen lassen

Autor: Heiko Müller

Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Fachanwalt für Familienrecht

Fachanwalt für Erbrecht

 

Aktualisiert: 29.07.2020

 


Ausgangssituation

Sie haben vor vielen Jahren eine Immobilie gekauft.

 

Vielleicht waren Sie damals noch nicht verheiratet. Möglicherweise hatten Sie bereits das Grundstück und errichteten darauf dann während der Ehe ein Haus. Nicht wenige Ehegatten meinen, "das Haus" gehöre beiden.

 

Das ist ein Irrtum!

 

Rechtlich ist die Situation so, dass Eigentümer "des Hauses" allein der Eigentümer des Grundstücks ist.

 

Warum ist das so? Nun, das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 93, dass "wesentliche Bestandteile einer Sache" nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. In Bezug auf Grundstücke stellt § 94 BGB klar: "Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude ...". 

 

Das kann zu Überraschungen führen.  Der andere Ehegatte, der bisher meinte, Miteigentümer zu sein, hat eventuell den Hauskredit mit abbezahlt oder Baurechnungen aus seinem Sparvermögen beglichen.

 

Was können Sie tun?

Sie können die gemeinsame Fehlvorstellung "berichtigen", indem ein Miteigentumsanteil dem anderen Ehegatten übertragen wird. Dies geschieht in der Regel als sog. ehebedingte Zuwendung.

 

Für die Übertragung bedarf es eines notariell beurkundeten Vertrages.

 

Häufige Motive für eine Übertragung

Ein häufiges Motiv ist, den Gemeinschaftsgedanken der Ehe auch hinsichtlich des Vermögens umzusetzen, also das Vermögen unter den Ehegatten möglichst gleich zu verteilen. Es wird oftmals als ungerecht empfunden, dass Vermögenswerte nur von einem der beiden Ehepartner gehalten werden.

 

Weiter spielen steuerliche Erwägungen eine Rolle, sowohl hinsichtlich der Ertragsteuern als auch im Hinblick auf eine Schenkung- und Erbschaftsteuer. Im Vergleich der Schenkung- und Erbschaftsteuer ist die lebzeitige Übertragung des Familienheims gegenüber deren Vererbung privilegiert. Wirtschaftlich interessant kann daher eine Übertragung des Familienheims auf den statistisch längerlebenden Ehegatten sein.

 

Ein Beweggrund für eine Übertragung kann auch sein, das vorhandene oder noch hinzukommende Vermögen zu schützen. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Ehegatte unternehmerisch oder freiberuflich erwerbstätig ist.

 

Was funktioniert nicht?

Pflichtteil

Manchmal möchte ein Ehegatte ein Kind um seinen späteren Pflichtteilsanspruch bringen und kommt insoweit auf die Idee, seine Vermögenswerte dem anderen Ehegatten zu überlassen.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben keine gemeinsamen Kinder. Aus einem "Seitenspung" des Ehemannes entstammt ein  Kind, das mittlerweile erwachsen ist, zu dem aber keinerlei Kontakt besteht. Der Ehemann ist vermögend. In einem Testament hat er seine Ehefrau zur Alleinerbin eingesetzt. Da das Kind nach seinem Tod pflichtteilsberechtigt ist, will er seinen späteren Nachlass so gering halten wie möglich. Er möchte daher zwei Immobilien auf seine Ehefrau übertragen. Der Ehemann meint, dass sich der Pflichtteilsanspruch des Kindes dann nur noch nach dem verbleibenden Nachlass bestimmt.

 

Die Idee des Ehemannes in dem Beispiel geht so nicht auf.

 

Schenkungen an den Ehegatten werden zeitlich unbegrenzt dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet. Kurz: Im Beispiel würde der Pflichtteil unter Einbeziehung der übertragenen Immobilien berechnet werden. Die sonst bekannte 10-Jahres-Frist gilt bei Schenkungen an Ehegatten nicht (§ 2325 Abs. 3 BGB).

 

Das ist sehr oft nicht bekannt!

 

Vollstreckungsvereitelung, Gläubigerbenachteiligung

 

Die Immobilie "Fünf vor Zwölf", also kurz vor einer Insolvenz oder einer Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz, dem Ehepartner zu übertragen, ist keine gute Idee.

 

Die Übertragung wird einem nur Kosten und Ärger bescheren. Es droht nicht nur - einfach formuliert -  eine Rückforderung, sondern auch ein staatsanwaltschaftliches Ermittlungsverfahren (z.B. wegen Vollstreckungsvereitelung oder Gläubigerbenachteiligung).

 

Was ist zu bedenken?

Viele Aspekte sind zu berücksichtigen.

 

1. Zunächst ist zu fragen, ob eine Änderung der Eigentumsverhältnisse überhaupt sinnvoll ist.

 

2. Auch sollte das Thema "Steuer" im Blick behalten werden.

 

3. Denken Sie daran, dass sich die Dinge anders entwickeln können als derzeit angenommen.

 

4. Schließlich kann die Übertragung einer Zustimmung eines Verwalters bedürfen.

 

Patchwork-Familie / einseitige Kinder

 

Möglicherweise ist es gut so, dass die Immobilie nur einem Ehepartner gehört, so dass von einer Übertragung abgesehen werden sollte.

 

Das kann mit Blick auf das Erbrecht etwa dann der Fall sein, wenn eine "Patchwork-Situation" besteht, also Kinder aus unterschiedlichen Beziehungen vorhanden sind.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben ein gemeinsames Kind (Sohn). Aus einer früheren Ehe hat die Ehefrau ein weiteres Kind (Tochter). Der Ehemann ist Alleineigentümer einer Immobilie. Er überlässt einen hälftigen Anteil an der Immobilie seiner Ehefrau. Kurz darauf stirbt die Ehefrau. Ein Testament hatte sie nicht. Das Verhältnis des Ehemannes zu der Tochter seiner verstorbenen Ehefrau ist schlecht.

 

Die Ehefrau wird nun - da kein Testament vorhanden ist -  gesetzlich zu 1/2 vom Ehemann und zu je 1/4 von beiden Kindern der Ehefrau, also Sohn und Tochter, beerbt. Zum Nachlass der Ehefrau gehört auch "die halbe Immobilie".

 

Der Ehemann will das Haus verkaufen, weil er es finanziell nicht mehr halten kann. Der Sohn ist damit einverstanden, nicht aber die Tochter der verstorbenen Ehefrau. Nun fangen die Probleme an...

 

Wäre die Übertragung der Immobilie nicht erfolgt, gäbe es beim Verkauf keine Schwierigkeiten, da sie dem Ehemann noch allein gehören würde.

 

Umgekehrt kann eine (rechtzeitige) Übertragung auch in einer Patchwork-Familie gerade sinnvoll sein.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben ein gemeinsames Kind (Sohn). Aus einer früheren Ehe hat der Ehemann ein weiteres Kind (Tochter). Das Verhältnis zur Tochter ist sehr schlecht. Der Ehemann ist Alleineigentümer eines Grundstücks. Nach seinem Testament ist die Ehefrau seine Erbin.

 

Variante 1:

Der Ehemann errichtet auf seinem Grundstück ein Haus.

 

Variante 2:

Der Ehemann überträgt einen hälftigen Miteigentumsanteil an seinem Grundstück auf seine Ehefrau. Anschließend bebauen die Ehegatten das dann gemeinsame Grundstück mit einem Haus.

 

Wie ist die jeweils Situation, wenn der Ehemann später stirbt? 

 

Die Tochter hat einen Pflichtteilsanspruch. Diesen wird sie sicherlich - da das Verhältnis schlecht war - auch geltend machen. 

 

In der Variante 1 fällt der volle Wert des bebauten Grundstücks in den Nachlass. Davon bekommt die Tochter ihren Pflichtteil.

 

In der Variante 2 muss differenziert werden. Hier gehört "nur" die hälftige Immobilie zum Nachlass, so dass die Tochter hiervon ihren Pflichtteil erhält. Zwar hat sie zusätzlich einen Pflichtteilsergänzungsanspruch hinsichtlich des vom Vater an dessen Ehefrau damals geschenkten Miteigentumsanteils am (unbebauten) Grundstück. Insgesamt bekommt die Tochter aber weniger als in der Variante 1.

 

Betriebsvermögen: Steuer droht

 

Aufgepasst werden muss, wenn es sich bei der zu übertragenen Immobilie um Betriebsvermögen handelt.

 

Ist der andere Ehegatte kein Mitunternehmer, kann die Übertragung an ihn eine steuerliche Entnahme durch eine Aufdeckung stiller Reserven bedeuten. Es droht eine zu zahlende Steuer. 

 

Testament

 

Vielleicht lässt sich die von Ehegatten gewünschte Situation auch durch ein bloßes Testament erreichen. Geht es Ihnen nur um die Absicherung des anderen Ehepartner für den Fall, dass Sie versterben, kann genügen, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben keine Kinder. Das schuldenfreie Familienheim steht im Alleineigentum des Ehemannes. Er möchte die Sicherheit haben, dass bei seinem Tod die Ehefrau weiter im Haus leben und dieses notfalls auch verkaufen kann.

 

Hier kann ein Testament des Ehemannes in Betracht gezogen werden, in dem er seine Ehefrau zu seiner Alleinerbin bestimmt.

 

Nutzung der Immobilie

 

Sofern Sie eine Immobilie vollständig zu Alleineigentum auf Ihren Ehepartner übertragen, müssen Sie bedenken, dass Sie rechtlich dann auch kein Nutzungsrecht mehr haben. Zwar könnte im Streitfall zwischen Ihnen und dem Ehegatten eine familiengerichtliche Wohnungszuweisung erwirkt werden. Auf Dauer ließe sich eine Nutzung aber nicht erreichen.

 

Ist das gewollt?

 

Es kann sich daher anbieten, ein Mitbenutzungsrecht und/oder (ggf. unter bestimmten Voraussetzungen) ein Wohnungsrecht vorzubehalten.

 

Wenn Sie z.B. das Eigentum an einer vermieteten Eigentumswohnung auf den Ehepartner übertragen möchten, sollten Sie auch regeln, wem die Miete zusteht. Möchten Sie zwar das Eigentum an der vermieteten Immobilie übertragen, aber die Einkünfte aus der Immobilie weiter erhalten, dann kommt der Vorbehalt eines Nießbrauchrechts in Betracht.

 

Rückforderung

 

Es kann sinnvoll sein, sich im Rahmen der Übertragung ein Rückforderungsrecht vorzubehalten, etwa für den Fall des Vorversterbens des erwerbenden Ehegattens. Möglich sind auch weitere Rückforderungsrechte (z.B. für den Fall der Ehescheidung, einer Insolvenz des Erwerbers oder einer Veräußerung der Immobilie).

 

Bei einem vorbehaltenen Rückforderungsrecht für den Fall der Ehescheidung sollte der Güterstand der Ehegatten (z.B. Zugewinngemeinschaft) beachtet werden. 

 

Zustimmung des Verwalters

 

Handelt es sich bei dem zu übertragenden Objekt um eine Eigentumswohnung, sollten Sie an das Thema "Verwalterzustimmung" denken. Hier ist die sog. Teilungserklärung genau zu lesen. Ist dort nur davon die Rede, dass eine "Veräußerung" der Zustimmung des Verwalters bedarf, dann umfasst dieser Begriff nicht nur einen Verkauf, sondern auch eine Schenkung.

 

Regelmäßig wird der Notar, den Sie mit der Übertragung beauftragen, diesen Aspekt prüfen und im Rahmen der Vertragsabwicklung eine etwaige Zustimmung beim Verwalter anfordern.

 

Grunderwerbsteuer

Bei einer Übertragung von Grundbesitz an den Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Denn der "Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers" ist von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Ziffer 4 GrEStG).

 

Das spart in Niedersachsen immerhin z.Z. 5 Prozent vom Wert des übertragenen Grundbesitzes.

 

Schenkungsteuer

Eine Übertragung an den Ehegatten ist ein Vorgang, der grundsätzlich der Schenkungsteuer unterfällt.

 

Wissen sollten Sie, dass der Schenkungssteuerfreibetrag unter Ehegatten 500.000 EUR beträgt. Insoweit gilt ein Zeitraum von 10 Jahren. Das bedeutet, dass mehrere innerhalb von 10 Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammengerechnet werden. Dabei ist es grundsätzlich egal, ob der Vermögensvorteil auf einer Schenkung unter Lebenden oder einen Erwerb von Todes wegen (also z.B. einer Erbschaft) beruht.

 

Die lebzeitige Zuwendung des sog. "Familienheims" ist steuerbefreit (§ 13 Abs. 1 Ziffer 4a ErbStG). Überträgt ein Ehegatte seinem Ehepartner die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie, fällt auch dann keine Schenkungsteuer an, wenn das Objekt z.B. einen Wert von 1 Mio. EUR hat.

 

Droht eine Spekulationssteuer?

Eine (entgeltliche) Übertragung eines Grundstücks kann zu einem  Veräußerungsgewinn führen. Dieser Veräußerungsgewinn kann steuerpflichtig sein („Spekulationssteuer“). Maßgeblich ist, ob die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung erfolgt ist.

 

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs-/Herstellungskosten. Abgezogen werden die Kosten der Veräußerung (Werbungskosten). 

 

Daraus folgt, dass keine Steuer anfällt, wenn das Eigentum an der Immobilie unentgeltlich übertragen wird.

 

Keine Steuer entsteht weiter, wenn die Nutzung der Immobilie zu (ausschließlich) eigenen Wohnzwecken zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren erfolgt ist (§ 23 Abs. 1 Ziffer 1 Satz 3 EStG).

 

Besonders aufgepasst werden muss jedoch, wenn

 

  • in der Immobilie z.B. ein Raum als Arbeitszimmer oder sonst betrieblich genutzt wird

 

oder

 

  • die Übertragung im Zuge der Trennung / Scheidung der Ehegatten erfolgen soll.

 

Bei einem Arbeitszimmer droht bereits Steuer, weil es hier an einer ausschließlichen Wohnnutzung fehlen und das für betriebliche Zwecke benutzte Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen gehören kann.

 

Ist die oben erwähnte 10-Jahres-Frist bei einer Übertragung  im Rahmen der Trennung / Scheidung noch nicht verstrichen, kommt es darauf an, welcher Ehegatte die Immobilie noch genutzt hat.

 

Beispiel:
Das zu ehelichen Wohnzwecken genutzte Haus steht im Alleineigentum des Ehemannes. Bei der Trennung zieht er aus. Das Haus wird von seiner Ehefrau weiter genutzt. Zwei Jahre später lassen sie sich scheiden. Als Teil einer Scheidungsfolgenvereinbarung überträgt der Ex-Ehemann zur Abgeltung des Zugewinnausgleichs seiner geschiedenen Ehefrau das Eigentum an der Immobilie. Hier kann eine Steuer anfallen. Denn der geschiedene Ehemann hat die Immobilie seit seiner Trennung und damit insbesondere im Jahr der Übertragung nicht mehr selbst genutzt. Der Befreiungstatbestand ist daher nicht erfüllt. Je nach den genauen wirtschaftlichen Verhältnissen kann folglich eine Steuer anfallen. Der für den Veräußerungsgewinn maßgebliche "Verkaufspreis" richtet sich im Beispiel nach der Höhe des Zugewinnausgleichs.
Dieses "Steuerproblem" wäre vermieden worden, hätten die Ehegatten die Vereinbarung noch in dem Jahr der Trennung abgeschlossen. Der veräußernde Ehemann wäre dann im Jahr der Übertragung (und den beiden Vorjahren) noch der Nutzer gewesen, so dass die gesetzliche Befreiung greifen würde.

Steuerlicher Vorteil einer Übertragung auf den Ehegatten

Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie auf den Ehegatten kann einen erheblichen Vorteil haben, wenn es sich um das „selbstgenutzte Familienheim“ handelt.

 

Beerbt ein Ehegatte den anderen, dann geht der Nachlass automatisch auf ihn über. Der Erbschaftsteuerfreibetrag beträgt 500.000 EUR. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, kann der Freibetrag schnell überschritten werden. Dies dürfte aufgrund der hohen Preise gerade bei Immobilien in Großstädten und interessanten Lagen gelten.

 

Wenn es sich bei der geerbten Immobilie um „Familienheim“ handelt, kommt eine Steuerbefreiung in Betracht.

 

Beispiel: M und F sind verheiratet. M stirbt. Erbin ist F. Zum Nachlass gehören Bankvermögen i.H.v. 300.000 EUR, eine vermietete Eigentumswohnung im Wert von 200.000 EUR und das zu ehelichen Wohnzwecken genutzte Einfamilienhaus in guter Lage. Das Haus hat einen Wert von 500.000 EUR.

 

Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung sind jedoch streng. Insbesondere muss die Immobilie vom erbenden Ehegatten 10 Jahre „behalten“ und selbstgenutzt werden.

 

Im dem Beispiel bedeutet dies, dass die Ehefrau - wenn sie die Immobilie während der Behaltensfrist weiter selbst nutzt - keine Erbschaftsteuer zahlen muss. Das Einfamilienhaus ist steuerfrei; der Wert des übrigen Nachlasses überschreitet nicht den Freibetrag.

 

Die Ehefrau muss in dem Beispiel aber folgende Regelung des Erbschaftsteuerrechts beachten:

 

Verkauft die Ehefrau z.B. 7 Jahre nach dem Tod des Ehemannes das Haus, fällt die Steuerbefreiung weg. Gleiches gilt, wenn die Ehefrau in dem Beispiel in die Eigentumswohnung umzieht und das Haus vermietet, also nicht mehr selbst nutzt. Die Ehefrau darf sich darauf einstellen, auf den Wert des Hauses nun nachträglich Erbschaftsteuer zahlen zu müssen (§ 13 I Nr. 4b letzter Satz ErbStG).

 

Bei einem lebzeitigen Erwerb des Familienheims vom Ehegatten gibt es dagegen keine steuerliche Behaltensfrist!

 

Tipp: Es kann daher klug sein, seine Vermögensvorsorge nicht dem Erbfall zu überlassen, sondern aktiv zu Lebzeiten eine Übertragung in Betracht zu ziehen. Durch eine lebzeitige Übertragung schenken Sie Ihrem Ehepartner nicht nur schenkungsteuerfrei einen erheblichen Vermögenswert, sondern - wegen der fehlenden Behaltensfrist - auch spätere Freiheit.

 

Ist ein Ehegatte krank, ist schnelles Handeln geboten. Um den steuerlichen Vorteil der lebzeitigen Übertragung auch zu erhalten, muss das Eigentum an dem Familienheim noch vor dem Tod übertragen worden sein. Der Abschuss des Übertragungsvertrages, also die Unterzeichnung beim Notar, genügt insoweit nicht. Vielmehr muss noch zu Lebzeiten des Übergebers die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt sein (BFH, Urteil vom 29.11.2017, II R 14/16). Das kann bei manchen Grundbuchämtern viele Wochen oder gar Monate dauern.

 

Ergänzende Maßnahmen

Je nach Einzelfall können flankierend zur Übertragung weitere Regelungen / Maßnahmen wichtig sein, z.B.:

 

- Errichtung oder Änderung eines Testaments / Erbvertrages

- Pflichtteilsverzicht

 

Warum?

 

Überträgt ein Ehegatte unentgeltlich dem anderen Ehegatten einen Vermögenswert, so führt das zwangsläufig zu einer Verminderung des eigenen Vermögens. Stirbt später der schenkende Ehegatte, können sich pflichtteilsrechtliche Ansprüche etwa der Kinder ergeben. Die Ansprüche bestehen aber dann nicht, wenn zu Lebzeiten ein notarieller (Pflichtteils-) Verzicht erklärt worden ist.

 

Eine Übertragung unter Ehegatten sollte möglichst zu vorhandenen testamentarischen Verfügungen passen; ggf. wären diese anzupassen.

 

Kosten der Übertragung

Bei einer Übertragung von Immobilieneigentum auf den anderen Ehegatten entstehen Gerichts- und Notarkosten.

 

Maßgeblich für die Höhe der Kosten ist der Wert der Immobilie.

 

Dazu eine Übersicht über die Kosten, wenn eine Immobilie vollständig von einem Ehegatten auf den anderen übertragen wird:

 

Wert der Immobilie


100.000 EUR

 

200.000 EUR

 

300.000 EUR

 

400.000 EUR

 

500.000 EUR

 

750.000 EUR

 

1.000.000 EUR

Notar (Beurkundung)


546 EUR

 

870 EUR

 

1.270 EUR

 

1.570 EUR

 

1.870 EUR

 

2.670 EUR

 

3.470 EUR

Gericht (Grundbuch)


273 EUR

 

435 EUR

 

635 EUR

 

785 EUR

 

935 EUR

 

1.335 EUR

 

1.735 EUR


 

Welche Kosten entstehen, wenn nur z.B. ein hälftiger Miteigentumsanteil auf den anderen Ehegatten übertragen werden soll?

 

Wert der Immobilie


100.000 EUR

 

200.000 EUR

 

300.000 EUR

 

400.000 EUR

 

500.000 EUR

 

750.000 EUR

 

1.000.000 EUR

Notar (Beurkundung)


330 EUR

 

546 EUR

 

708 EUR

 

870 EUR

 

1.070 EUR

 

1.470 EUR

 

1.870 EUR

Gericht (Grundbuchamt)


165 EUR

 

273 EUR

 

354 EUR

 

435 EUR

 

535 EUR

 

735 EUR

 

935 EUR


 

Bei den genannten Notarkosten kommen noch Auslagen (z.B. Porto, Grundbucheinsicht) und die gesetzliche Umsatzsteuer hinzu.

 

Enthalten in der Beurkundungsgebühr des Notars ist auch dessen Beratung und Vertragsgestaltung.

 

Die Gerichtskosten sind umsatzsteuerfrei.

 

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