Kaufvertrag über eine Immobilie, alle wichtigen Begriffe

Ehepartner im Grundbuch eintragen lassen

Ausgangssituation

Sie haben vor vielen Jahren eine Immobilie gekauft.

 

Vielleicht waren Sie damals noch nicht verheiratet. Möglicherweise hatten Sie bereits das Grundstück und errichteten darauf dann während der Ehe ein Haus. Nicht wenige Ehegatten meinen, "das Haus" gehöre beiden.

 

Das ist ein Irrtum!

 

Rechtlich ist die Situation so, dass Eigentümer "des Hauses" allein der Eigentümer des Grundstücks ist.

 

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 93, dass "wesentliche Bestandteile einer Sache" nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Ein Haus ist "wesentlicher Bestandteil" des Grundstücks. 

 

Das kann zu Überraschungen führen.  Der andere Ehegatte, der bisher meinte, Miteigentümer zu sein, hat eventuell den Hauskredit mit abbezahlt oder Baurechnungen aus seinem Sparvermögen beglichen.

 

Was können Sie tun?

Sie können die gemeinsame Fehlvorstellung "berichtigen", indem ein Miteigentumsanteil dem anderen Ehegatten übertragen wird. Dies geschieht in der Regel als sog. ehebedingte Zuwendung.

 

Für die Übertragung bedarf es eines notariell beurkundeten Vertrages.

 

Häufige Motive für eine übertragung

Ein häufiges Motiv ist, den Gemeinschaftsgedanken der Ehe auch hinsichtlich des Vermögens umzusetzen, also das Vermögen unter den Ehegatten möglichst gleich zu verteilen. Es wird oftmals als ungerecht empfunden, dass Vermögenswerte nur von einem der beiden Ehepartner gehalten werden.

 

Weiter spielen steuerliche Erwägungen eine Rolle, sowohl hinsichtlich der Ertragsteuern als auch im Hinblick auf eine Schenkungs- und Erbschaftsteuer. Im Vergleich der Schenkung- und Erbschaftsteuer ist die lebzeitige Übertragung des Familienheims gegenüber deren Vererbung privilegiert. Wirtschaftlich interessant kann daher eine Übertragung des Familienheims auf den statistisch längerlebenden Ehegatten sein.

 

Ein Beweggrund für eine Übertragung kann auch sein, das vorhandene oder noch hinzukommende Vermögen zu schützen. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Ehegatte unternehmerisch oder freiberuflich erwerbstätig ist.

 

Was funktioniert nicht?

Pflichtteil

Manchmal möchte ein Ehegatte ein Kind um seinen späteren Pflichtteilsanspruch bringen und kommt insoweit auf die Idee, seine Vermögenswerte dem anderen Ehegatten zu überlassen.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben keine Kinder. Aus einem "Seitenspung" des Ehemannes entstammt ein  Kind, das mittlerweile erwachsen ist, zu dem aber keinerlei Kontakt besteht. Der Ehemann ist vermögend. In einem Testament hat er seine Ehefrau zur Alleinerbin eingesetzt. Da das Kind nach seinem Tod pflichtteilsberechtigt ist, will er seinen späteren Nachlass so gering halten wie möglich. Er möchte daher zwei Immobilien auf seine Ehefrau übertragen. Der Ehemann meint, dass sich der Pflichtteilsanspruch des Kindes dann nur noch nach dem verbleibenden Nachlass bestimmt.

 

Die Idee des Ehemannes in dem Beispiel geht so nicht auf. Schenkungen an den Ehegatten werden zeitlich unbegrenzt dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet. Kurz: Im Beispiel würde der Pflichtteil unter Einbeziehung der übertragenen Immobilien berechnet werden. Die sonst bekannte 10-Jahres-Frist gilt bei Schenkungen an Ehegatten nicht (§ 2325 Abs. 3 BGB). Das ist sehr oft nicht bekannt!

 

Vollstreckungsvereitelung, Gläubigerbenachteiligung

 

Die Immobilie "Fünf vor Zwölf", also kurz vor einer Insolvenz oder einer Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz, dem Ehepartner zu übertragen, ist keine gute Idee.

 

Die Übertragung wird einem nur Kosten und Ärger bescheren. Es droht nicht nur - einfach formuliert -  eine Rückforderung, sondern auch staatsanwaltschaftliches Ermittlungsverfahren (z.B. wegen Vollstreckungsvereitelung oder Gläubigerbenachteiligung).

 

Was ist zu bedenken?

 Viele Aspekte sind zu berücksichtigen. Zunächst ist zu fragen, ob eine Änderung der Eigentumsverhältnisse überhaupt sinnvoll ist. Auch sollte das Thema "Steuer" im Blick behalten werden. Schließlich sollte daran gedacht werden, dass sich die Dinge anders entwickeln können als derzeit angenommen.

 

Patchwork-Familie / einseitige Kinder

Möglicherweise ist es gut so, dass die Immobilie nur einem Ehepartner gehört, so dass von einer Übertragung abgesehen werden sollte.

 

Das kann mit Blick auf das Erbrecht etwa dann der Fall sein, wenn eine "Patchwork-Situation" besteht, also Kinder aus unterschiedlichen Beziehungen vorhanden sind.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben ein gemeinsames Kind (Sohn). Aus einer früheren Ehe hat die Ehefrau ein weiteres Kind (Tochter). Der Ehemann ist Alleineigentümer einer Immobilie. Er überlässt einen hälftigen Anteil an der Immobilie seiner Ehefrau. Kurz darauf stirbt die Ehefrau. Ein Testament hatte sie nicht. Das Verhältnis des Ehemannes zu der Tochter seiner verstorbenen Ehefrau ist schlecht.

 

Die Ehefrau wird nun - da kein Testament vorhanden ist -  gesetzlich zu 1/2 vom Ehemann und zu je 1/4 von beiden Kindern der Ehefrau, also Sohn und Tochter, beerbt. Zum Nachlass der Ehefrau gehört auch "die halbe Immobilie".

 

Der Ehemann will das Haus verkaufen, weil er es finanziell nicht mehr halten kann. Der Sohn ist damit einverstanden, nicht aber die Tochter der verstorbenen Ehefrau. Nun fangen die Probleme an...

 

Wäre die Übertragung der Immobilie nicht erfolgt, gäbe es beim Verkauf keine Schwierigkeiten, da sie dem Ehemann noch allein gehören würde.

 

Umgekehrt kann eine (rechtzeitige) Übertragung auch in einer Patchwork-Familie gerade sinnvoll sein.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben ein gemeinsames Kind (Sohn). Aus einer früheren Ehe hat der Ehemann ein weiteres Kind (Tochter). Der Ehemann ist Alleineigentümer eines Grundstücks, das von den Eheleuten mit einem Haus bebaut werden soll. Das Verhältnis zur Tochter ist sehr schlecht.

 

 

In diesem Beispiel werden sicherlich sowohl die Ehefrau als auch der gemeinsame Sohn abgesichert sein. Was passiert, wenn das Grundstück mit dem Haus bebaut ist und der Ehemann dann später stirbt? Selbst wenn er in einem Testament seine Ehefrau zur Alleinerbin bestimmt hat, richtet sich der Pflichtteilsanspruch der Tochter auch nach dem Wert der Immobilie. Ohne ein Testament ist die Situation für die Ehefrau noch schlimmer: Die Tochter wäre zu 1/4 Mitglied der entstandenen Erbengemeinschaft.

 

Hätte der Ehemann das Grundstück, bevor es bebaut wurde, zur Hälfte auf die Ehefrau übertragen, wäre für den Pflichtteilsanspruch nur der hälftige Grundstückswert (also ohne Haus) relevant.

 

Das ist schon ein erheblicher Unterschied!

 

Betriebsvermögen: Steuer droht

Aufgepasst werden muss, wenn es sich bei der zu übertragenen Immobilie um Betriebsvermögen handelt.

 

Ist der andere Ehegatte kein Mitunternehmer, kann die Übertragung an ihn eine steuerliche Entnahme durch eine Aufdeckung stiller Reserven bedeuten. Es droht eine zu zahlende Steuer. 

 

Testament

Vielleicht lässt sich die von Ehegatten gewünschte Situation auch durch ein bloßes Testament erreichen. Geht es Ihnen nur um die Absicherung des anderen Ehepartner für den Fall, dass Sie versterben, kann genügen, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben keine Kinder. Das schuldenfreie Familienheim steht im Alleineigentum des Ehemannes. Er möchte die Sicherheit haben, dass bei seinem Tod die Ehefrau weiter im Haus leben und dieses notfalls auch verkaufen kann.

 

Hier kann ein Testament des Ehemannes in Betracht gezogen werden, in dem er seine Ehefrau zu seiner Alleinerbin bestimmt.

 

Mitbenutzung

Sofern Sie eine Immobilie vollständig zu Alleineigentum auf Ihren Ehepartner übertragen, müssen Sie bedenken, dass Sie rechtlich dann auch kein Nutzungsrecht mehr haben. Zwar könnte im Streitfall zwischen Ihnen und dem Ehegatten eine familiengerichtliche Wohnungszuweisung erwirkt werden. Auf Dauer ließe sich eine Nutzung aber nicht erreichen.

 

Ist das gewollt?

 

Es kann sich daher anbieten, ein Mitbenutzungsrecht und/oder (ggf. unter bestimmten Voraussetzungen) ein Wohnungsrecht vorzubehalten.

 

Rückforderung

Es kann sinnvoll sein, sich im Rahmen der Übertragung ein Rückforderungsrecht vorzubehalten, etwa für den Fall des Vorversterbens des erwerbenden Ehegattens. Möglich sind auch weitere Rückforderungsrechte (z.B. für den Fall der Ehescheidung, einer Insolvenz des Erwerbers oder einer Veräußerung der Immobilie).

 

Bei einem vorbehaltenen Rückforderungsrecht für den Fall der Ehescheidung muss der Güterstand der Ehegatten (z.B. Zugewinngemeinschaft) beachtet werden. 

 

Grunderwerbsteuer

Bei einer Übertragung von Grundbesitz an den Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das spart immerhin z.Z. 5 Prozent.

 

Ergänzende Maßnahmen

Je nach Einzelfall können flankierend zur Übertragung weitere Regelungen / Maßnahmen wichtig sein, z.B.:

 

- Errichtung oder Änderung eines Testaments / Erbvertrages

- Pflichtteilsverzicht

 

Ihr Ansprechpartner:

Heiko Müller
Rechtsanwalt und Notar

u.a. Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht