Ehepartner im Grundbuch eintragen lassen

Sie haben vor vielen Jahren eine Immobilie gekauft.

Vielleicht waren Sie damals noch nicht verheiratet. Möglicherweise hatten Sie bereits das Grundstück und errichteten darauf dann während der Ehe ein Haus. Nicht wenige Ehegatten meinen, "das Haus" gehöre beiden.

Das ist ein Irrtum!

Rechtlich ist die Situation so, dass Eigentümer "des Hauses" allein der Eigentümer des Grundstücks ist.

Warum ist das so? Nun, das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 93, dass "wesentliche Bestandteile einer Sache" nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. In Bezug auf Grundstücke stellt § 94 BGB klar: "Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude ...". 

Das kann zu Überraschungen führen.  Der andere Ehegatte, der bisher meinte, Miteigentümer zu sein, hat eventuell den Hauskredit mit abbezahlt oder Baurechnungen aus seinem Sparvermögen beglichen.

Sie können die gemeinsame Fehlvorstellung "berichtigen", indem ein Miteigentumsanteil dem anderen Ehegatten übertragen wird. Dies geschieht in der Regel als sog. ehebedingte Zuwendung.

Für die Übertragung bedarf es eines notariell beurkundeten Vertrages.

Ein häufiges Motiv ist, den Gemeinschaftsgedanken der Ehe auch hinsichtlich des Vermögens umzusetzen, also das Vermögen unter den Ehegatten möglichst gleich zu verteilen. Es wird oftmals als ungerecht empfunden, dass Vermögenswerte nur von einem der beiden Ehepartner gehalten werden.

Weiter spielen steuerliche Erwägungen eine Rolle, sowohl hinsichtlich der Ertragsteuern als auch im Hinblick auf eine Schenkung- und Erbschaftsteuer. Im Vergleich der Schenkung- und Erbschaftsteuer ist die lebzeitige Übertragung des Familienheims gegenüber deren Vererbung privilegiert. Wirtschaftlich interessant kann daher eine Übertragung des Familienheims auf den statistisch längerlebenden Ehegatten sein.

Ein Beweggrund für eine Übertragung kann auch sein, das vorhandene oder noch hinzukommende Vermögen zu schützen. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Ehegatte unternehmerisch oder freiberuflich erwerbstätig ist.

Denkbar ist aber auch, dass eine Immobilie im Zuge der Trennung und anstehenden Scheidung übertragen werden soll. Dies wäre dann ein Regelungspunkt innerhalb einer sog. Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung.

Manchmal möchte ein Ehegatte ein Kind um seinen späteren Pflichtteilsanspruch bringen und kommt insoweit auf die Idee, seine Vermögenswerte dem anderen Ehegatten zu überlassen.

Die Idee des Ehemannes in dem Beispiel geht so nicht auf.

Schenkungen an den Ehegatten werden zeitlich unbegrenzt dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet. Kurz: Im Beispiel würde der Pflichtteil unter Einbeziehung der übertragenen Immobilien berechnet werden. Die sonst bekannte 10-Jahres-Frist gilt bei Schenkungen an Ehegatten nicht (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Das ist sehr oft nicht bekannt!

Die Immobilie "Fünf vor Zwölf", also kurz vor einer Insolvenz oder einer Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz, dem Ehepartner zu übertragen, ist keine gute Idee.

Die Übertragung wird einem nur Kosten und Ärger bescheren. Es droht nicht nur - einfach formuliert -  eine Rückforderung, sondern auch ein staatsanwaltschaftliches Ermittlungsverfahren (z.B. wegen Vollstreckungsvereitelung oder Gläubigerbenachteiligung).

Viele Aspekte sind zu berücksichtigen.

1. Zunächst ist zu fragen, ob eine Änderung der Eigentumsverhältnisse überhaupt sinnvoll ist.

2. Auch sollte das Thema "Steuer" im Blick behalten werden.

3. Denken Sie daran, dass sich die Dinge anders entwickeln können als derzeit angenommen.

4. Schließlich kann die Übertragung einer Zustimmung eines Verwalters bedürfen.

Möglicherweise ist es gut so, dass die Immobilie nur einem Ehepartner gehört, so dass von einer Übertragung abgesehen werden sollte.

Das kann mit Blick auf das Erbrecht etwa dann der Fall sein, wenn eine "Patchwork-Situation" besteht, also Kinder aus unterschiedlichen Beziehungen vorhanden sind.

Umgekehrt kann eine (rechtzeitige) Übertragung auch in einer Patchwork-Familie gerade sinnvoll sein.

Die Tochter hat einen Pflichtteilsanspruch. Diesen wird sie sicherlich - da das Verhältnis schlecht war - auch geltend machen. 

In der Variante 1 fällt der volle Wert des bebauten Grundstücks in den Nachlass. Davon bekommt die Tochter ihren Pflichtteil.

In der Variante 2 muss differenziert werden. Hier gehört "nur" die hälftige Immobilie zum Nachlass, so dass die Tochter hiervon ihren Pflichtteil erhält. Zwar hat sie zusätzlich einen Pflichtteilsergänzungsanspruch hinsichtlich des vom Vater an dessen Ehefrau damals geschenkten Miteigentumsanteils am (unbebauten) Grundstück. Insgesamt bekommt die Tochter aber weniger als in der Variante 1.

Aufgepasst werden muss, wenn es sich bei der zu übertragenen Immobilie um Betriebsvermögen handelt.

Ist der andere Ehegatte kein Mitunternehmer, kann die Übertragung an ihn eine steuerliche Entnahme durch eine Aufdeckung stiller Reserven bedeuten. Es droht eine zu zahlende Steuer. 

Vielleicht lässt sich die von Ehegatten gewünschte Situation auch durch ein bloßes Testament erreichen. Geht es Ihnen nur um die Absicherung des anderen Ehepartner für den Fall, dass Sie versterben, kann genügen, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten.

Hier kann ein Testament des Ehemannes in Betracht gezogen werden, in dem er seine Ehefrau zu seiner Alleinerbin bestimmt.

Sofern Sie eine Immobilie vollständig zu Alleineigentum auf Ihren Ehepartner übertragen, müssen Sie bedenken, dass Sie rechtlich dann auch kein Nutzungsrecht mehr haben. Zwar könnte im Streitfall zwischen Ihnen und dem Ehegatten eine familiengerichtliche Wohnungszuweisung erwirkt werden. Auf Dauer ließe sich eine Nutzung aber nicht erreichen.

Ist das gewollt?

Es kann sich daher anbieten, ein Mitbenutzungsrecht und/oder (ggf. unter bestimmten Voraussetzungen) ein Wohnungsrecht vorzubehalten.

Wenn Sie z.B. das Eigentum an einer vermieteten Eigentumswohnung auf den Ehepartner übertragen möchten, sollten Sie auch regeln, wem die Miete zusteht. Möchten Sie zwar das Eigentum an der vermieteten Immobilie übertragen, aber die Einkünfte aus der Immobilie weiter erhalten, dann kommt der Vorbehalt eines Nießbrauchrechts in Betracht.

Es kann sinnvoll sein, sich im Rahmen der Übertragung ein Rückforderungsrecht vorzubehalten, etwa für den Fall des Vorversterbens des erwerbenden Ehegattens. Möglich sind auch weitere Rückforderungsrechte (z.B. für den Fall der Ehescheidung, einer Insolvenz des Erwerbers oder einer Veräußerung der Immobilie).

Bei einem vorbehaltenen Rückforderungsrecht für den Fall der Ehescheidung sollte der Güterstand der Ehegatten (z.B. Zugewinngemeinschaft) beachtet werden. 

Handelt es sich bei dem zu übertragenden Objekt um eine Eigentumswohnung, sollten Sie an das Thema "Verwalterzustimmung" denken. Hier ist die sog. Teilungserklärung genau zu lesen. Ist dort nur davon die Rede, dass eine "Veräußerung" der Zustimmung des Verwalters bedarf, dann umfasst dieser Begriff nicht nur einen Verkauf, sondern auch eine Schenkung.

Regelmäßig wird der Notar, den Sie mit der Übertragung beauftragen, diesen Aspekt prüfen und im Rahmen der Vertragsabwicklung eine etwaige Zustimmung beim Verwalter anfordern.

Bei einer Übertragung von Grundbesitz an den Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Denn der "Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers" ist von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Ziffer 4 GrEStG).

Das spart in Niedersachsen immerhin z.Z. 5 Prozent vom Wert des übertragenen Grundbesitzes.

Eine Übertragung an den Ehegatten ist ein Vorgang, der grundsätzlich der Schenkungsteuer unterfällt.

Wissen sollten Sie, dass der Schenkungssteuerfreibetrag unter Ehegatten 500.000 EUR beträgt. Insoweit gilt ein Zeitraum von 10 Jahren. Das bedeutet, dass mehrere innerhalb von 10 Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammengerechnet werden. Dabei ist es grundsätzlich egal, ob der Vermögensvorteil auf einer Schenkung unter Lebenden oder einen Erwerb von Todes wegen (also z.B. einer Erbschaft) beruht.

Die lebzeitige Zuwendung des sog. "Familienheims" ist steuerbefreit (§ 13 Abs. 1 Ziffer 4a ErbStG). Überträgt ein Ehegatte seinem Ehepartner die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie, fällt auch dann keine Schenkungsteuer an, wenn das Objekt z.B. einen Wert von 1 Mio. EUR hat.

Eine (entgeltliche) Übertragung eines Grundstücks kann zu einem  Veräußerungsgewinn führen. Dieser Veräußerungsgewinn kann steuerpflichtig sein („Spekulationssteuer“). Maßgeblich ist, ob die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung erfolgt ist.

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs-/Herstellungskosten. Abgezogen werden die Kosten der Veräußerung (Werbungskosten). 

Daraus folgt, dass keine Steuer anfällt, wenn das Eigentum an der Immobilie unentgeltlich übertragen wird.

Keine Steuer entsteht weiter, wenn die Nutzung der Immobilie zu (ausschließlich) eigenen Wohnzwecken zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren erfolgt ist (§ 23 Abs. 1 Ziffer 1 Satz 3 EStG).

Besonders aufgepasst werden muss jedoch, wenn

• in der Immobilie z.B. ein Raum als Arbeitszimmer oder sonst betrieblich genutzt wird

oder

• die Übertragung im Zuge der Trennung / Scheidung der Ehegatten erfolgen soll.

Bei einem Arbeitszimmer droht bereits Steuer, weil es hier an einer ausschließlichen Wohnnutzung fehlen und das für betriebliche Zwecke benutzte Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen gehören kann.

Ist die oben erwähnte 10-Jahres-Frist bei einer Übertragung  im Rahmen der Trennung / Scheidung noch nicht verstrichen, kommt es darauf an, welcher Ehegatte die Immobilie noch genutzt hat.

Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie auf den Ehegatten kann einen erheblichen Vorteil haben, wenn es sich um das „selbstgenutzte Familienheim“ handelt.

Beerbt ein Ehegatte den anderen, dann geht der Nachlass automatisch auf ihn über. Der Erbschaftsteuerfreibetrag beträgt 500.000 EUR. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, kann der Freibetrag schnell überschritten werden. Dies dürfte aufgrund der hohen Preise gerade bei Immobilien in Großstädten und interessanten Lagen gelten.

Wenn es sich bei der geerbten Immobilie um „Familienheim“ handelt, kommt eine Steuerbefreiung in Betracht.

Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung sind jedoch streng. Insbesondere muss die Immobilie vom erbenden Ehegatten 10 Jahre „behalten“ und selbstgenutzt werden.

Im dem Beispiel bedeutet dies, dass die Ehefrau - wenn sie die Immobilie während der Behaltensfrist weiter selbst nutzt - keine Erbschaftsteuer zahlen muss. Das Einfamilienhaus ist steuerfrei; der Wert des übrigen Nachlasses überschreitet nicht den Freibetrag.

Die Ehefrau muss in dem Beispiel aber folgende Regelung des Erbschaftsteuerrechts beachten:

Verkauft die Ehefrau z.B. 7 Jahre nach dem Tod des Ehemannes das Haus, fällt die Steuerbefreiung weg. Gleiches gilt, wenn die Ehefrau in dem Beispiel in die Eigentumswohnung umzieht und das Haus vermietet, also nicht mehr selbst nutzt. Die Ehefrau darf sich darauf einstellen, auf den Wert des Hauses nun nachträglich Erbschaftsteuer zahlen zu müssen (§ 13 I Nr. 4b letzter Satz ErbStG).

Bei einem lebzeitigen Erwerb des Familienheims vom Ehegatten gibt es dagegen keine steuerliche Behaltensfrist!

Ist ein Ehegatte krank, ist schnelles Handeln geboten. Um den steuerlichen Vorteil der lebzeitigen Übertragung auch zu erhalten, muss das Eigentum an dem Familienheim noch vor dem Tod übertragen worden sein. Der Abschuss des Übertragungsvertrages, also die Unterzeichnung beim Notar, genügt insoweit nicht. Vielmehr muss noch zu Lebzeiten des Übergebers die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt sein (BFH, Urteil vom 29.11.2017, II R 14/16). Das kann bei manchen Grundbuchämtern viele Wochen oder gar Monate dauern.

Die Übertragung einer Immobilie auf den anderen Ehegatten kann zur Ausnutzung des Freibetrages führen und auch zu einer "besseren" Vermögensverteilung beitragen.

Was ist damit gemeint? Dazu einige Beispiele.

Je nach Einzelfall können flankierend zur Übertragung weitere Regelungen / Maßnahmen wichtig sein, z.B.:

- Errichtung oder Änderung eines Testaments / Erbvertrages

- Pflichtteilsverzicht

Warum?

Ohne eine letztwillige Verfügung (Testament, Erbvertrag) würde die gesetzliche Erbfolge gelten. Dies kann zu bösen Überraschungen führen, etwa dass die Eltern des Verstorbenen miterben. Durch ein Testament ließe sich dies verhindern.

Überträgt ein Ehegatte unentgeltlich dem anderen Ehegatten einen Vermögenswert, so führt das zwangsläufig zu einer Verminderung des eigenen Vermögens. Stirbt später der schenkende Ehegatte, können sich pflichtteilsrechtliche Ansprüche etwa der Kinder ergeben. Die Ansprüche bestehen aber dann nicht, wenn zu Lebzeiten ein notarieller (Pflichtteils-) Verzicht erklärt worden ist.

Eine Übertragung unter Ehegatten sollte möglichst zu vorhandenen testamentarischen Verfügungen passen; ggf. wären diese anzupassen oder überhaupt zu treffen.

Bei einer Übertragung von Immobilieneigentum auf den anderen Ehegatten entstehen Gerichts- und Notarkosten.

Maßgeblich für die Höhe der Kosten ist der Wert der Immobilie.

Dazu eine Übersicht über die Kosten, wenn eine Immobilie vollständig von einem Ehegatten auf den anderen übertragen wird:

Welche Kosten entstehen, wenn nur z.B. ein hälftiger Miteigentumsanteil auf den anderen Ehegatten übertragen werden soll?

Bei den genannten Notarkosten kommen noch Auslagen (z.B. Porto, Grundbucheinsicht) und die gesetzliche Umsatzsteuer hinzu.

Enthalten in der Beurkundungsgebühr des Notars ist auch dessen Beratung und Vertragsgestaltung.

Die Gerichtskosten sind umsatzsteuerfrei.

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