Wichtig seit 1.1.2024: Immobilien-GbR (eGbR)
Seit dem 1.1.2024 gelten zahlreiche neue Vorschriften im Gesellschaftsrecht und auch Änderungen in der Grundbuchordnung. Wenn Ihnen in GbR eine Immobilie gehört, dann sollten Sie jetzt handeln.
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Eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR)
Ab dem 1.1.2024 gibt es ein Gesellschaftsregister, in dem Gesellschaften bürgerlichen Rechts eingetragen werden. Vergleichbar ist dies mit dem Handelsregister, in dem z.B. GmbHs oder KGs eingetragen sind.
Die Eintragung einer GbR ist - anders als etwa bei der GmbH - grundsätzlich freiwillig. Es kann sich aber ein faktischer Zwang zu einer Registrierung ergeben, so etwa, wenn der GbR Grundbesitz gehört.
Neu ist bei der eGbR, dass eine Einzelvertretungsberechtigung von Gesellschaftern im Gesellschaftsregister eingetragen werden kann. Das ermöglichst dem betreffenden Gesellschafter, rechtliche Angelegenheiten für die Gesellschaft allein zu klären, z.B. Grundschulden im Grundbuch eintragen oder löschen zu lassen, ebenso der Erwerb weiteren Grundbesitzes für die Gesellschaft. Ansonsten gilt eine Gesamtvertretung, d.h. es müssen stets alle Gesellschafter handeln oder sich unter Vorlage einer (notariellen) Vollmacht vertreten lassen.
Grundbuch
Wenn eine GbR im Grundbuch eingetragen ist, etwa als Eigentümerin der betreffenden Immobilie, dann sind Änderungen ab dem 1.1.2024 nur möglich, wenn die GbR im Gesellschaftsregister verzeichnet ist.
Bedeutsam ist dies etwa dann, wenn die Immobilie verkauft werden soll oder Grundschulden einzutragen oder zu löschen sind.
Nach der Berichtigung des Grundbuchs auf die eGbR stehen deren Gesellschafter - anders als derzeit bei der nicht eingetragenen GbR - nicht mehr namentlich im Grundbuch.
Wer Gesellschafter der eGbR ist, ergibt sich dann ausschließlich aus dem Gesellschaftsregister.
Vorteile der Eintragung der eGbR
Neben der erleichterten Möglichkeit, registrierte Rechte zu erwerben und zu veräußern, bietet die gesteigerte Transparenz in Bezug auf die Gesellschafterstruktur und die Vertretungsbefugnisse klare Vorteile. Dies gilt nicht nur für den allgemeinen Rechtsverkehr, sondern auch für die Gesellschaft selbst, besonders wenn sie regelmäßig Geschäfte tätigt. Es ist nicht erforderlich, bei jedem Geschäftsabschluss den Gesellschaftsvertrag vorzulegen, um notwendige Informationen, beispielsweise an Banken, zu übermitteln.
Zudem ist die Beweiskraft einer Registereintragung deutlich höher.
Schließlich führt die Registrierung zu einer Kostenreduktion: Mussten bisher bei jedem Wechsel eines Gesellschafters sämtliche Grundbucheinträge für verschiedene Grundstücke angepasst werden, genügt nun eine Änderung im Gesellschaftsregister.
Tipp:
Lassen Sie Ihre GbR demnächst in das Gesellschaftsregister eintragen und warten nicht erst ab, bis Sie die Eintragung benötigen. Bei einem Verkauf müssen Sie so nicht erst die Eintragung abwarten und können damit zügig handeln.
Ersteintragung der GbR
Um Ihre GbR eintragen zu lassen, wenden Sie sich einfach an einen Notar Ihres Vertrauens. Dieser fertigt eine Anmeldung, die dann von allen Gesellschaftern beim Notar zu unterzeichnen ist. Der Notartermin ist damit sehr kurz.
An Kosten bei Notar und Gesellschaftsregister müssen Sie zusammen mit grob 250 EUR rechnen (Beispiel: GbR mit 2 Gesellschaftern).
Die Richtigstellung im Grundbuch nach Eintragung im Gesellschaftsregister ist hinsichtlich der Gerichtskosten kostenfrei.