In der Welt der Immobilien gibt es eine Vielzahl von Faktoren, die den Kauf oder Verkauf einer Immobilie beeinflussen können. Eine davon, die oft übersehen wird, ist der Einfluss, den der Ehestand auf Immobilientransaktionen haben kann.
Sind Sie verheiratet und besitzen eine Immobilie? Haben Sie sich jemals gefragt, ob Sie berechtigt sind, Ihre Immobilie allein zu verkaufen, oder ob Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners benötigen?
Die Antwort darauf ist nicht immer einfach und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Eigentum an der Immobilie und dem Güterstand, in dem Sie verheiratet sind.
Autor: Heiko Müller
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Erbrecht
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Eigentumsverhältnisse und ehelicher Güterstand
Beginnen wir mit den Grundlagen: Wem gehört die Immobilie?
Das Eigentum ergibt sich idR aus dem Grundbuch. Wenn Sie und Ihr Ehepartner beide im Grundbuch eingetragen sind, dann ist eine gemeinsame Entscheidung für den Verkauf der Immobilie erforderlich.
Aber wie verhält es sich mit Immobilien, die während der Ehe erworben wurden? Hier kommt der Güterstand ins Spiel.
Ohne Ehevertrag leben Ehepartner in Deutschland im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet nicht, dass alles, was während der Ehe erworben wird, automatisch beiden Ehepartnern gehört. Es geht vielmehr um den während der Ehe erzielten finanziellen "Zugewinn".
Wenn also ein Ehepartner während der Ehe eine Immobilie erwirbt, bleibt diese sein persönliches Eigentum. Sogar bei gemeinsamen Investments (Immobilie wird von beiden Ehegatten bezahlt) oder wenn das Haus auf einem Grundstück gebaut wird, das nur einem Ehepartner gehört, bleibt das Eigentum beim im Grundbuch eingetragenen Partner. Diese Regelungen gelten ähnlich auch bei Gütertrennung.
Bei einer Gütergemeinschaft, die durch einen Ehevertrag vereinbart sein muss, wird das Vermögen der Ehepartner – einschließlich Immobilien – gemeinsames Eigentum. Dies betrifft sowohl vor als auch während der Ehe erworbene Immobilien, es sei denn, bestimmte Vermögenswerte sind im Ehevertrag als persönliches Eigentum ausgenommen (sog. Vorbehaltsgut).
Welcher Güterstand gilt, wenn Sie und Ihr Ehegatte bei Eheschließung in Deutschland lebten?
- Ohne Ehevertrag gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft.
- Ein anderer Güterstand (z.B. Gütertrennung oder Gütergemeinschaft) ist nur aufgrund eines notariellen Ehevertrages möglich.
Die Rolle des § 1365 BGB bei "normaler Ehe"
Nun könnte man annehmen, dass, wenn eine Immobilie im persönlichen Eigentum eines Ehepartners steht, dieser sie auch ohne weiteres verkaufen kann. Doch hier greift bei "normaler Ehe" (Zugewinngemeinschaft) eine besondere Schutzvorschrift des Familienrechts: § 1365 BGB.
Die Vorschrift lautet:
„Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt“.
Diese Regelung verhindert, dass ein Ehepartner sein gesamtes Vermögen ohne Zustimmung des anderen veräußert. Diese Vorschrift schützt also den finanziellen Status der Ehegemeinschaft.
Die Vorschrift greift bereits dann, wenn es sich um das nahezu ganze Vermögen handelt. Wann das der Fall ist, hängt davon ab, wieviel Restvermögen verbleibt. Die Grenze liegt hier zwischen 10 und 15%.
Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung: Diese Regel gilt bei einem Verkauf einer Immobilie nur, wenn der Käufer der Immobilie weiß oder aus den Umständen erkennen kann, dass der Verkauf das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des verkaufenden Ehepartners darstellt.
In der Praxis wird dieses Kriterium selten erfüllt sein.
Fazit
Das Immobilienrecht in Verbindung mit dem Familienrecht kann komplex sein.
Während Sie grundsätzlich das Recht haben, über Ihre Immobilie frei zu verfügen, gibt es Situationen, in denen die Zustimmung Ihres Ehepartners erforderlich ist. In der Praxis ist es jedoch selten, dass der § 1365 BGB greift, da in der Regel der Käufer überhaupt nicht die finanziellen Verhältnisse des Verkäufers kennt.