Wann darf wer ins Grundbuch schauen?

Ist Ihnen gerade langweilig?

Nun, Sie könnten ja auf die Idee kommen, mal bei Ihrem Nachbarn ins Grundbuch schauen, ob dort z.B. noch Banken eingetragen sind. 

Ginge das so einfach?

Auch wenn Ihnen nicht langweilig ist, könnte es für Sie dennoch interessant sein, in ein bestimmtes Grundbuch zu schauen, z.B. in dasjenige Ihrer Eltern. Sie können dann vielleicht schon abschätzen, was Sie beim Erbe erwartet, ob den Eltern die Immobilie überhaupt noch gehört oder das Haus schon längst verkauft wurde und die Eltern dort „nur noch“ als Mieter wohnen.

Vielleicht ist der Erbfall aber auch schon da und Sie sind enterbt. Sie haben dann einen Pflichtteilsanspruch. Da die Höhe Ihres Pflichtteils von der Höhe des Nachlasses abhängt, wird es auch darauf ankommen, ob zum Nachlass eine Immobilie gehört. Auch aus einem solchen Grund könnte eine Grundbucheinsicht für Sie sehr interessant sein.

Das Grundbuch ist so etwas wie die Heilige Schrift der Immobilieneigentümer. Es ist ein öffentliches Register, in dem 

1. Immobilien

2. deren Eigentümer

3. und die damit verbundenen Rechte und Belastungen

eingetragen sind.

Das Grundbuch gibt es in Deutschland seit rund 100 Jahren und wird bei den Grundbuchämtern geführt. Diese finden Sie in der Regel bei den Amtsgerichten.

Seit einiger Zeit wird es in elektronischer Form geführt, was gerade meinem Berufsstand, also den Notaren, die einfache Möglichkeit gibt, auf elektronischem Weg das Grundbuch einzusehen und einen Grundbuchauszug als PDF-Datei herunterzuladen.

Ich hatte gerade erwähnt, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist. 

Bedeutet das, dass die Öffentlichkeit jederzeit Auskünfte aus diesem Register erhalten kann?

Ja und nein.

Was heiß das? 

Grundsätzlich gibt es für jedermann ein Einsichtsrecht. 

Aber: Es besteht nur bei einem sog. berechtigtem Interesse.

So ist es in der Grundbuchordnung geregelt:

„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.“ (§ 12 GBO)

Sie werden sich jetzt sicherlich fragen, wann man ein solches „berechtigte Interesse“ vorweisen kann.

Zunächst hat jeder ein berechtigtes Interesse, dem ein Recht an der Immobilie zusteht. Dazu gehört natürlich der Eigentümer selbst, eine Bank, zu deren Gunsten eine Sicherheit (etwa eine Grundschuld) eingetragen ist oder z.B. jemand, der ein Wohnungsrecht an der Immobilie hat.

Die Gerichte haben sich im Rahmen von Streitigkeiten, die eine beantragte Grundbucheinsicht betrafen, näher mit diesem Begriff des berechtigten Interesses befasst. So genügt es, wenn der Antragsteller „ein verständiges durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt“, also sachliche Gründe bestehen, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.

Bejaht hat die Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse in folgenden Fällen:

• Der Gläubiger, der eine Zwangsvollstreckung in den Grundbesitzes seines Schuldners beabsichtigt.
• Der Mieter in das zum Mietobjekt gehörende Grundbuch.
• Der Ehegatte, der einen Anspruch auf Zugewinnausgleich durchsetzen will.
• Ein gegenüber dem Elternteil unterhaltspflichtiges Kind in das Grundbuch des hochbetagten, in einem Pflegeheim untergebrachten Elternteils

• Bejaht wird ein Einsichtsrecht auch bei einem Pflichtteilsberechtigten nach Eintritt des Erbfalls.
• Und als Erbe hat man natürlich auch ein Einsichtsrecht.

Verneint wurde ein berechtigtes Interesse hingegen in folgenden Konstellationen:

• Ein Kaufinteressent, der erst den Namen des Grundstückseigentümers erfahren will, hat erst nach Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer ein Einsichtsrecht.

• Auch bei zukünftigen Ansprüchen wird ein berechtigtes Interesse regelmäßig zu verneinen sein, so etwa, wenn es einem Kind darum geht, zu erfahren, ob es später von den Eltern möglicherweise eine Immobilie erbt.

Damit das Grundbuchamt das berechtigte Interesse prüfen kann, bedarf es Ihrer Darlegung dazu. Sie müssen ihren Einsichtsantrag also entsprechend begründen.

Im Einzelfall kann das Grundbuchamt zur Überprüfung auch Nachweise verlangen, z.B. einen Erbschein.

Das Einsichtsrecht reicht dann soweit wie ihr berechtigtes Interesse reicht. Es kann also auf Teile des Grundbuchs beschränkt werden, etwa auf den Teil, aus dem sich der Eigentümer ergibt, aber nicht, ob sich etwaige Gläubiger an dem Grundbesitz abgesichert haben.

Ein Antragsmuster der Grundbuchämter können Sie am Ende des Artikels als PDF-Datei herunterladen.

Einen (einfachen) Grundbuchauszug bekommen für lediglich 10 EUR.

Ein beglaubigtes Exemplar kostet 20 EUR.