Beim Kauf z.B. eines Baugrundstücks von einer Gemeinde können sich Probleme bei der Finanzierung ergeben. Es gibt rechtliche Besonderheiten beim Kauf eines kommunalen Grundstücks, die nicht allen Banken bekannt sind und später zu Überraschungen führen.
Sicherheit für die Bank des Käufers
Eine Bank wird dem Käufer einer Immobilie nur dann einen Kredit gewähren und die Darlehenssumme auszahlen, wenn eine hinreichende Sicherheit gestellt wird. Regelmäßig verlangen die Banken insoweit eine Grundschuld.
Genau betrachtet kann der Immobilienkäufer seiner Bank erst dann eine Grundschuld „geben“, nachdem er Eigentümer geworden ist. Um Eigentümer der Immobilie zu werden, muss der Käufer aber vorher den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Das Geld hierfür bekommt der Käufer von der Bank idR. jedoch erst, wenn diese „ihre“ Sicherheit erhalten hat...
Sie sehen: Hier würde man sich ständig im Kreis drehen.
Finanzierungsvollmacht im Kaufvertrag
Der Notar, der einen "normalen" Kaufvertrag entwirft, wird daher eine sog. Finanzierungsvollmacht in den Vertragstext aufnehmen.
Aufgrund der Finanzierungsvollmacht kann der Käufer zugunsten seiner Bank eine Grundschuld an der gekauften Immobilie bestellen, obwohl er zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht Eigentümer des Grundbesitzes ist. Mit der Finanzierungsvollmacht ermächtigt der Verkäufer den Käufer ein Grundpfandrecht (z.B. Grundschuld) an dem Grundbesitz zu bestellen. Dabei sind in der Finanzierungsvollmacht Regelungen enthalten, die den Verkäufer vor der Bank des Käufers „schützen“.
Kommune als Verkäuferin
Ist jedoch eine Kommune die Verkäuferin des Grundstücks, gilt eine Besonderheit: Kommunen dürfen grundsätzlich keine Sicherheiten zugunsten Dritter bestellen.
In Niedersachsen regelt dies § 121 Abs. 1 NKommVG:
„Die Kommunen dürfen keine Sicherheiten zugunsten Dritter bestellen“
Eine niedersächsische Kommune darf einem Käufer somit keine Finanzierungsvollmacht geben.
Für die Bank des Käufers bedeutet dies, dass eine von ihr verlangte Grundschuld erst mit der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann - nicht aber vorher. Anders formuliert: Die Bank muss - anders als sonst - erst das Darlehen auszahlen, bevor sie die Sicherheit im Grundbuch erhalten kann.
Andere Bundesländer haben Ausnahmeregelungen getroffen. Nach der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (§ 87 Abs. 1 GO NRW) ist eine Finanzierungsvollmacht beispielsweise zulässig, da das Gesetz insoweit ausdrücklich eine Ausnahme enthält.
„Die Gemeinde darf keine Sicherheiten zu Gunsten Dritter bestellen. ... Für die Bestellung von Sicherheiten zur Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken der Gemeinde durch Dritte finden die Sätze 1 und 2 keine Anwendung.“
Tipp für den Käufer
Wenn Sie in Niedersachsen von einer Stadt oder Gemeinde ein Baugrundstück kaufen möchten, sollten Sie vorsorglich Ihre Bank rechtzeitig auf die dargestellten Besonderheiten hinweisen.
