Schon ein Altlastenverdacht ist ein Sachmangel!

Bei gebrauchten Immobilien enthält der vom Notar zu beurkundende Kaufvertrag regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss. Dieser Ausschluss greift aber nicht bei einem Mangel, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hat.

Interessant in diesem Zusammenhang ist das Urteil des BGH vom 21.07.2017, V ZR 250/15.

Klar war bisher, dass Altlasten einen Mangel darstellen und deren arglistiges Verschweigen bei Vertragsschluss dem Käufer die gesetzlichen Sachmängelrechte, z.B. einen Anspruch auf Schadensersatz, eröffnet.

Nach der BGH-Entscheidung soll bereits ein Altlastenverdacht einen Mangel darstellen.

Was war geschehen?

Auf einem Grundstück wurden bis zu den 80er-Jahren eine Asphaltmischanlage und ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben. Im Jahr 1989 wurde das Grundstück verkauft.

Einige Jahre später verkaufte der damalige Käufer ebenfalls das Grundstück. Dabei wurde die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Obwohl der Verkäufer von der früheren Nutzung des Grundstücks Kenntnis hatte, sagte er dem Käufer hierzu nichts. Dieser erfuhr erst später davon und war empört. Er fühlte sich getäuscht und forderte u.a. Schadensersatz in Höhe von 884.000 EUR. Der Verkäufer sah dies anders und meinte, das Grundstück sei bereits nicht mangelhaft, da bisher keine Altlasten festgestellt worden sind.

Die Sache landete vor Gericht.

Der BGH entschied, dass ein Sachmangel vorliegt. Weiter traf der Bundesgerichtshof Hinweise zur Frage nach einer Arglist.

In Kürze:

• Der Sachmangel liegt darin, dass objektiv ein Altlastenverdacht besteht. Dass tatsächlich Altlasten vorhanden sind, ist nicht erforderlich. Denn wegen des Risikos der mit einem bloßen Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung des Grundstücks weist das Kaufobjekt bereits nicht die „übliche Beschaffenheit“ auf.
• Eine Arglist des Verkäufer ist dann zu bejahen, wenn er die frühere Nutzung der Immobilie kannte und insoweit einen Altlastenverdacht zumindest für möglich hielt.