Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung

Grunderwerbsteuer

 

Der Erwerb eines Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer. Als „Grundstück“ gilt auch eine Eigentumswohnung.

 

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. Am höchsten ist der Steuersatz mit 6,5% in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen und dem Saarland. Den niedrigsten Satz hat Bayern mit 3,5%. Niedersachsen und z.B. Bremen liegen mit 5% im Mittelfeld.

 

Die Steuer bemißt sich nach dem Wert der Gegenleistung, also regelmäßig nach dem Kaufpreis.

 

Bei z.B. einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind bei einem Kaufobjekt in Niedersachen 15.000 EUR und in Schleswig-Holstein sogar 19.500 EUR an Steuer zu zahlen.

 

Wenn Sie sparen wollen, müssen Sie beim Kaufvertrag aufpassen. Die Grunderwerbsteuer bezieht sich - wie schon oben erwähnt - nur auf den Grundbesitz. Werden z.B. bewegliche Extras mitgekauft, sollte der darauf entfallende Kaufpreisanteil im Vertrag gesondert ausgewiesen werden.

 

Beispiele: Kaminofen, Einbauküche, Gartenhaus, Markise, Möbel.

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist insbesondere an die Instandhaltungsrücklage zu denken, die vom Käufer regelmäßig übernommen wird. Diese Rücklage ist eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft angesparte Reserve für Kosten unerwarteter Reparaturen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums. 

 

Bisherige Praxis war, dass diese Rücklage nicht der Grunderwerbsteuer unterfiel. Hier muss jetzt aufgepasst werden. Das Finanzgericht Köln (Urteil vom 17.10.2017, 5 K 2297/16) ist nämlich anderer Auffassung und verneint bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer einen Abzug der Rücklage vom Kaufpreis. Bis eine Klärung durch den Bundesfinanzhof erfolgt ist, dürfte einige Zeit vergehen.

 

Vorsorglich sollten Sie weiterhin darauf achten, dass die übernommene Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird. Sollte das für Sie zuständige Finanzamt die Rücklage in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbeziehen, empfiehlt es sich sicherzustellen, dass die Festsetzung offengehalten wird, damit eine spätere Entscheidung des BFH dann noch berücksichtigt werden kann. Dazu kann Einspruch gegen den Bescheid des Finanzamts eingelegt und das Ruhen des Verfahrens unter Hinweis auf das Revisionsverfahren des BFH beantragt werden.

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Heiko Müller

Rechtsanwalt und Notar