Zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs wird in aller Regel ein Kredit bei Banken, Sparkassen oder Bausparkassen aufgenommen. Die Kreditinstitute machen die Bewilligung des Kredites regelmäßig von der Eintragung einer Grundschuld an dem Grundbesitz abhängig. Hierzu werden dem Immobilienerwerber Formulare über die Bestellung von Grundschulden seitens der Kreditgeber zur Verfügung gestellt, die Grundschuld muss dann notariell beurkundet werden. In diesen Grundschuldurkunden sind in der Regel extrem hoch erscheinende Grundschuldzinssätze zwischen 12 und 20 % jährlich vorgesehen.
Dies irritiert, ist aber kein Grund zur Beunruhigung. Grundschuldzinsen sind niemals die Zinsen, die Sie wirklich bezahlen. Zu zahlen allein die im Kreditvertrag vereinbarten bzw. gesetzlichen Zinsen. Dies gilt bei ordnungsgemäßer Bedienung des Kredites, aber auch im Falle des Zahlungsverzuges.
Die gegenüber den tatsächlich vereinbarten Darlehenszinsen weit höheren sogenannten dinglichen Grundschuldzinsen haben im Wesentlichen zwei Gründe:
Für den Kreditgeber liegt hierin eine Erweiterung des Sicherungsumfangs der Grundschuld. Der Grundschuldbetrag orientiert sich in der Regel an der Darlehenssumme. Gerät der Darlehensnehmer mit seinen Zahlungen in Rückstand, kann sich seine Verbindlichkeit gegenüber der Bank rasch erhöhen. Für die Sicherung dieser etwaigen zusätzlichen Verbindlichkeiten, Verzugszinsen oder Kosten, erhält die Bank durch den zusätzlich vereinbarten Zinsbetrag ein weitergehendes Sicherungsvolumen im Falle der Versteigerung. Es bleibt jedoch dabei: auch im Falle einer Versteigerung würde dieser, für die Grundschuld vereinbarte Zinssatz, nicht gezahlt werden müssen.
Ferner ermöglicht der höhere Zinssatz eine „Wiederbenutzung“ der Grundschuld bei Aufnahme neuer Kredite auch dann, wenn für das neue Darlehen zu entrichtende Zinsen deutlich höher sind, als die derzeit vereinbarten oder aber nach Ablauf der Zinsfestschreibung höhere Konditionen unvermeidlich sind. Dies ist bei den derzeit äußerst niedrigen Zinsen sehr wahrscheinlich. Es würde demnach auch ein später neu aufgenommener Kredit oder eine Verlängerung zu deutlich höheren Zinssätzen von der ursprünglichen Grundschuldbestellung abgedeckt sein, ohne dass es weiterer, kostenauslösender Grundbucheintragungen bedürfte.
