Der Bundesfinanzhof hat seine Rechtsprechung geändert: Wer gegen Entgelt auf einen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie verzichtet, muss die Zahlung versteuern. Was das für die Praxis bedeutet.
Auf den Punkt: Mit Urteil vom 10.10.2025 (Az. IX R 4/24) hat der BFH entschieden, dass das Entgelt für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück der Einkommensteuer unterliegt. Die bisherige Auffassung – es handele sich um eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung – gilt nicht mehr.
Worum geht es?
Die Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt eines Nießbrauchs gehört zu den beliebtesten Gestaltungen in der Nachfolgeplanung. Die Eltern übertragen das Eigentum auf ihre Kinder, behalten sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen und die Mieteinnahmen zu beziehen. Das spart Schenkungsteuer und ermöglicht einen geordneten Generationenübergang.
Doch was passiert, wenn der Nießbraucher später auf dieses Recht gegen Zahlung einer Entschädigung verzichtet? Genau diese Frage hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem vielbeachteten Urteil neu beantwortet – und dabei seine eigene bisherige Rechtsprechung aufgegeben.
Der Fall
Eine Mutter hatte ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück. Eigentümer war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus ihren Kindern. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück verkauft hatte, verzichtete die Mutter auf ihren Nießbrauch. Hierfür erhielt sie von den Kindern eine Entschädigung.
Das Finanzamt besteuerte die Zahlung. Die Mutter klagte – und der Fall ging bis zum BFH.
Bisherige Rechtslage: Keine Einkommensteuer
Bisher war die Sache für viele Beteiligte klar: Wer seinen Nießbrauch gegen eine Einmalzahlung aufgibt, muss diese nicht versteuern. Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass es sich um eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung handelt (BMF-Schreiben vom 30.09.2013, BStBl 2013 I S. 1184). Der Nießbraucher gibt ein Recht auf, erhält dafür Geld – ein Tausch innerhalb des Privatvermögens, der steuerlich nicht erfasst wird.
Auch der BFH selbst hatte dies 1992 so gesehen: Die Gegenleistung für den Verzicht auf einen Nießbrauch sei keine steuerpflichtige Entschädigung (BFH-Urteil vom 25.11.1992, Az. X R 34/89).
Auf diese Rechtslage haben sich viele Berater und Beteiligte jahrzehntelang verlassen.
Die neue Entscheidung: Jetzt wird besteuert
Der BFH hat mit Urteil vom 10.10.2025 (Az. IX R 4/24) entschieden:
Das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück ist eine steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.
Der Tatbestand setzt nicht voraus, dass der Nießbraucher unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand.
Der BFH argumentiert im Kern so: Wer ein Grundstück als Nießbraucher vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gibt er dieses Recht gegen Geld auf, tritt die Entschädigung an die Stelle der entgehenden Mieteinnahmen. Bei wirtschaftlicher Betrachtung handelt es sich also um eine Abgeltung der künftig ausfallenden Einnahmen – und diese ist steuerbar.
Der BFH hat damit seine eigene ältere Rechtsprechung aus dem Jahr 1992 ausdrücklich aufgegeben.
Auch ein freiwilliger Verzicht ist betroffen
Besonders weitreichend: Der BFH hat eine weitere bisherige Einschränkung aufgegeben. Nach der älteren Rechtsprechung sollte eine Entschädigung im Sinne des § 24 EStG nur dann vorliegen, wenn der Betroffene unter einem gewissen Druck – rechtlich, wirtschaftlich oder tatsächlich – auf sein Recht verzichtet.
Achtung: Nach der neuen Rechtsprechung kommt es nicht darauf an, ob der Nießbraucher freiwillig oder unter Druck auf sein Recht verzichtet. Auch ein völlig freiwilliger Verzicht gegen Entgelt führt zur Einkommensteuerpflicht.
Silberstreif: Die Fünftelregelung
Da die gesamte Entschädigung in einem einzigen Veranlagungszeitraum zufließt, kann die Steuerbelastung erheblich sein. Der BFH hat jedoch die Tür für eine Milderung offengelassen: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die sogenannte Fünftelregelung nach § 34 Abs. 1 EStG Anwendung finden.
Diese Tarifermäßigung verteilt die Steuerlast rechnerisch auf fünf Jahre und kann die Progression deutlich abmildern. Der BFH hat die Sache insoweit an das Finanzgericht Münster zurückverwiesen, das die dafür erforderlichen Umstände noch aufklären muss.
Was bedeutet das für die Praxis?
Bei der Vertragsgestaltung vorausdenken: Wer eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs überträgt, sollte bereits im Übergabevertrag bedenken, welche steuerlichen Folgen ein späterer entgeltlicher Verzicht haben kann. Die neue Rechtsprechung macht eine vorausschauende Beratung noch wichtiger als bisher.
Vor der Ablösung steuerlichen Rat einholen: Plant der Nießbraucher, gegen Entgelt auf seinen Nießbrauch zu verzichten – etwa weil die Eigentümer die Immobilie verkaufen möchten –, sollte vorab ein Steuerberater eingebunden werden. Die Einkommensteuerbelastung kann je nach Höhe der Ablösezahlung beträchtlich sein.
Eigentümerseite – Nachträgliche Anschaffungskosten: Für den Eigentümer, der die Ablösung zahlt, dürften die Zahlungen weiterhin als nachträgliche Anschaffungskosten auf das Grundstück einzustufen sein. Diese Frage war allerdings nicht Gegenstand der Entscheidung.
Verwaltungsauffassung noch offen: Das BMF-Schreiben aus 2013 geht noch von einer nicht steuerbaren Vermögensumschichtung aus. Es bleibt abzuwarten, ob und wann die Finanzverwaltung ihre Auffassung anpasst. Bis dahin besteht Unsicherheit, wie die Finanzämter im konkreten Fall verfahren.
Nur bei tatsächlicher Vermietung: Entscheidende Voraussetzung für die Steuerbarkeit ist, dass das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet wird. Ob die Entscheidung auch für den Fall gilt, dass der Nießbraucher die Immobilie selbst bewohnt, hat der BFH ausdrücklich offengelassen.
Fazit
Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt bleibt ein sinnvolles Instrument der Nachfolgeplanung. Die neue BFH-Entscheidung zeigt jedoch, dass man auch den „Ausstieg" aus dem Nießbrauch von Anfang an mitdenken sollte. Wer eine entgeltliche Ablösung in Betracht zieht, muss jetzt mit Einkommensteuer rechnen – und sollte dies frühzeitig in die Gestaltung einbeziehen.
Weitere Informationen zum Nießbrauch – von der Entstehung über Rechte und Pflichten bis hin zu erbrechtlichen Aspekten – finden Sie in unserem FAQ-Artikel: Nießbrauch: 17 Fragen & Antworten
Sie planen eine Immobilienübertragung mit Nießbrauch? Wir beraten Sie gerne zu den zivilrechtlichen und notariellen Aspekten. Für die steuerliche Beratung empfehlen wir die Einbindung eines Steuerberaters. Sprechen Sie uns an.